การซื้อบ้านอาจเป็นการตัดสินใจทางการเงินครั้งใหญ่ที่สุดและสำคัญที่สุดในชีวิตของคุณและอาจจำเป็นต้องมีการจำนองเพื่อลงทุนซื้อ เมื่อเทคโนโลยีการซื้อบ้านก้าวหน้าไปเรื่อย ๆ กระบวนการค้นหาอัตราการจำนองที่ดีที่สุดสามารถทำได้ทางออนไลน์ด้วยเครื่องมือที่สะดวกสบายที่จะช่วยคุณค้นหาตัวเลือกที่ดีที่สุดสำหรับคุณเช่นเครื่องมือเครื่องคิดเลขจำนองของ Investopedia เครื่องคิดเลขประเภทนี้เป็นวิธีที่ดีในการทำความคุ้นเคยกับตลาดจำนองในพื้นที่ของคุณ - ประเภทคำศัพท์และอัตราที่มีอยู่
อ่า แต่การรู้ตัวเลขเป็นเพียงขั้นตอนเดียว คุณควรเข้าใจสิ่งที่มีอิทธิพลต่อพวกเขาและไม่ว่าพวกเขาจะเป็นตัวแทนที่ดีสำหรับคุณหรือไม่ ดังนั้นหลังจากที่คุณคำนวณแล้วให้อ่านเพื่อทำความเข้าใจหมวดหมู่ของการจำนองที่หลากหลายรวมถึงเคล็ดลับการช็อปปิ้งเกี่ยวกับวิธีการขัดขวางสินเชื่อที่มีคุณภาพ
ค้นหาจำนองที่ดีที่สุดด้วยเครื่องคิดเลขของเรา
เครื่องคิดเลขถามเกี่ยวกับปัจจัยหลายอย่างเพื่อช่วยให้คุณ จำกัด ตัวเลือกที่เหมาะสมที่สุดสำหรับความต้องการเฉพาะของคุณ คุณสามารถเปรียบเทียบการชำระเงินระหว่างสัญญาระยะสั้นและระยะยาวประเมินอัตราดอกเบี้ยเริ่มต้นที่ต่ำกว่าในการจำนองอัตราดอกเบี้ยที่ปรับได้ (“ ARM”) กับตัวเลือกอัตราดอกเบี้ยคงที่แบบดั้งเดิมมากขึ้นหรือพิจารณาว่าการจำนองดอกเบี้ยเพียงอย่างเดียว ความรู้สึกสำหรับคุณ
ด้านล่างนี้เป็นรายการคำศัพท์ที่คุณน่าจะพบเมื่อใช้เครื่องคิดเลขจำนอง:
คะแนนเครดิต: คะแนน เครดิตคือการแสดงออกที่เป็นตัวเลขของความน่าเชื่อถือของบุคคล
สถานที่: คุณจะต้องเลือกรัฐที่จะนำการจดจำนองออกจากนั้นทำการ จำกัด สถานที่ให้แคบลงโดยใช้เมืองที่อยู่ใกล้ที่สุดหรือรหัสไปรษณีย์
จำนวนเงินกู้: นี่จะเท่ากับมูลค่าโดยประมาณของบ้าน (ลบด้วยการชำระเงินดาวน์ของคุณ) หรือยอดเงินคงเหลือในการจำนองของคุณซึ่งคุณต้องการรีไฟแนนซ์
คะแนนจำนอง: จุดจำนองเท่ากับร้อยละหนึ่งของจำนวนเงินจำนอง คะแนนมีสองประเภทคือคะแนน ลด ซึ่งแสดงถึงดอกเบี้ยที่ชำระล่วงหน้าจากการจำนอง และ จุดกำเนิด ซึ่งเป็นค่าธรรมเนียมที่ผู้ให้กู้จำนองอาจเรียกเก็บจากผู้กู้
Percent Down: หรือที่เรียกว่าการชำระเงินดาวน์หรือการชำระเงินเริ่มต้นเมื่อมีการซื้อสินค้าด้วยเครดิต
ผลิตภัณฑ์: ประเภทของการจำนองที่คุณสนใจเช่นการจำนองอัตราดอกเบี้ยคงที่แบบดั้งเดิม ARM หรือการจำนองแบบ IO ตัวเลือก ARM แสดงอัตราส่วนเช่น "7/1" ซึ่งแสดงถึงจำนวนปีที่การจำนองมีอัตราดอกเบี้ยคงที่หลังจากจำนวนปีที่กำหนดไว้ล่วงหน้า (ในกรณีนี้คือ 7) อัตราดอกเบี้ยจะปรับหนึ่งครั้ง ปี (1) สำหรับระยะเวลาที่เหลือของเงินกู้ตามปัจจัยสามประการ: ระดับของดัชนีที่การจำนองเชื่อมโยงกับเช่น LIBOR นั้นอัตรากำไรขั้นต้นของ ARM ก่อตั้งขึ้นเมื่อเริ่มการให้สินเชื่อและการจำนองสูงสุด.
การซื้อหรือการรีไฟแนนซ์: การ จำนองเพื่อการซื้อใช้สำหรับซื้อบ้าน การรีไฟแนนซ์จะใช้แทนเงินกู้เก่าด้วยเงินกู้ใหม่ที่เสนอเงื่อนไขที่ดีกว่าโดยมีค่าธรรมเนียม
ประเภทของการจำนอง: คุณจะได้รับอัตราที่ดีที่สุด?
ขึ้นอยู่กับปัจจัยต่าง ๆ เช่นคะแนนเครดิตของคุณประวัติการจ้างงานและอัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้เครื่องคิดเลขอาจเกิดขึ้น - และผู้ให้ยืมอาจเสนอให้คุณ - การจำนองอัตราพิเศษการจำนองซับไพรม์หรือบางสิ่งบางอย่างในระหว่างนั้นเรียกว่า Alt-A” จำนอง ลองมาดูอย่างรวดเร็วเกี่ยวกับประเภทการจำนองที่แตกต่างกันและดูว่ามีผลกระทบต่อสิ่งที่คุณมีสิทธิ์ได้รับ
นายกรัฐมนตรีจำนอง
นายกจำนองตรงตามมาตรฐานคุณภาพที่กำหนดโดย Fannie Mae (สมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัยแห่งชาติของรัฐบาลกลาง) และ Freddie Mac (Federal Home Loan Corporation สินเชื่อที่อยู่อาศัย) บริษัท ทั้งสองได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาลที่ให้ตลาดรองในการจำนองบ้านโดยการซื้อสินเชื่อจาก. ตาม Federal Reserve, การจำนองที่อยู่อาศัยที่สำคัญคือ "การจำนองสำหรับผู้กู้ที่มีคะแนนเครดิตเป็น 740 หรือสูงกว่าซึ่งมีอัตราส่วนหนี้ต่อรายได้ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยและมีคุณสมบัติการจดจำนองตารางค่าตัดจำหน่ายมาตรฐานร่วมกับอัตราคงที่ หรือการจำนองอัตราการปรับ.”
ผู้สมัครสำหรับการจำนองที่สำคัญยังต้องชำระเงินลงมาก - ปกติ 10% ถึง 20% - ที่อยู่อาศัยความคิดที่ว่าถ้าคุณมีผิวในเกมที่คุณมีโอกาสน้อยที่จะเริ่มต้น เนื่องจากผู้กู้ที่มีคะแนนเครดิตและอัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ดีกว่าจึงมีความเสี่ยงต่ำกว่า อัตราดอกเบี้ยต่ำสุด - ปัจจุบันเฉลี่ยอยู่ที่ 4.6% สำหรับการจำนองอัตราดอกเบี้ยคงที่ 30 ปีซึ่งสามารถประหยัดเงินได้หลายหมื่นดอลลาร์ตลอดอายุสินเชื่อ
ซับไพรม์จำนอง
สินเชื่อซับไพรม์เสนอให้แก่ผู้กู้ที่มีอันดับความน่าเชื่อถือต่ำกว่าและคะแนนเครดิต FICO ต่ำกว่าประมาณ 640 ถึงแม้ว่าการตัดที่แน่นอนขึ้นอยู่กับผู้ให้กู้ เนื่องจากความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้นกับผู้ให้กู้สินเชื่อเหล่านี้มีอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น - เช่น 8% ถึง 10%
โครงสร้างการจำนองซับไพรม์มีหลายประเภท สิ่งที่พบได้บ่อยที่สุดคือการจำนองอัตราดอกเบี้ยที่ปรับได้ (ARM) ซึ่งจะคิดค่าบริการอัตราดอกเบี้ยคงที่ในตอนแรกจากนั้นเปลี่ยนเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัวบวกส่วนเพิ่มสำหรับส่วนที่เหลือของเงินกู้ ตัวอย่างของ ARM คือเงินกู้ 2/28 ซึ่งเป็นการจำนอง 30 ปีที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่สำหรับสองปีแรกก่อนที่จะถูกปรับ ในขณะที่สินเชื่อเหล่านี้มักจะเริ่มต้นด้วยอัตราดอกเบี้ยที่เหมาะสมเมื่อพวกเขาเปลี่ยนเป็นตัวแปรที่สูงกว่าการชำระเงินจำนองเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
Alt-A Mortgages
การจำนอง Alt-A อยู่ระหว่างหมวดที่สำคัญและซับไพรม์ หนึ่งในลักษณะที่กำหนดของการจำนอง Alt-A คือโดยทั่วไปแล้วจะเป็นเงินกู้ที่มีเอกสารต่ำหรือไม่มีเอกสารซึ่งหมายความว่าผู้ให้กู้ไม่จำเป็นต้องใช้เอกสารมาก (ถ้ามี) ในการพิสูจน์รายได้สินทรัพย์หรือค่าใช้จ่ายของผู้กู้ นี่เป็นการเปิดประตูสู่การฉ้อโกงการจำนองเนื่องจากทั้งผู้ให้กู้และผู้ยืมสามารถพูดเกินจริงตัวเลขเพื่อความปลอดภัยในการจำนองที่มีขนาดใหญ่ขึ้น (ซึ่งหมายถึงเงินมากขึ้นสำหรับผู้ให้กู้และบ้านสำหรับผู้กู้) ในความเป็นจริงหลังจากวิกฤตจำนองซับไพรม์ของปี 2550-2551 พวกเขากลายเป็นที่รู้จักในนาม“ สินเชื่อที่โกหก” เพราะผู้กู้และผู้ให้กู้สามารถเกินรายได้และ / หรือสินทรัพย์เพื่อให้มีคุณสมบัติที่เหมาะสมสำหรับการจำนองที่ใหญ่กว่า
ในขณะที่ผู้กู้ Alt-A มักจะมีคะแนนเครดิตอย่างน้อย 700 - สูงกว่าการตัดยอดสินเชื่อซับไพรม์ - สินเชื่อเหล่านี้มีแนวโน้มที่จะให้เงินดาวน์ค่อนข้างต่ำอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าที่สูงขึ้นและความยืดหยุ่นมากขึ้นเมื่อหนี้ของผู้กู้ - อัตราส่วนต่อรายได้ สัมปทานเหล่านี้ช่วยให้ผู้กู้บางรายสามารถซื้อบ้านได้มากกว่าที่พวกเขาสามารถจ่ายได้อย่างสมเหตุสมผลเพิ่มโอกาสในการผิดนัดชำระ ตามที่ได้กล่าวไปแล้วเงินกู้ต่ำและไม่มีเอกสารจะมีประโยชน์ถ้าคุณมีรายได้ดีจริง ๆ แต่ไม่สามารถพิสูจน์ได้เพราะคุณได้รับเป็นระยะ ๆ (ตัวอย่างเช่นถ้าคุณเป็นเจ้าของกิจการ)
เนื่องจาก Alt-As ถูกมองว่าค่อนข้างมีความเสี่ยง (ตกลงที่ไหนสักแห่งระหว่างนายกและซับไพรม์) อัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มที่จะสูงกว่าของการจำนองที่สำคัญ แต่ต่ำกว่าซับไพรม์ - ที่ไหนสักแห่งประมาณ 5.5% ถึง 8% ขึ้นอยู่กับผู้ให้กู้และสถานการณ์ของผู้กู้.
รับข้อเสนอสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ดีที่สุด
เห็นได้ชัดว่ายิ่งอัตราดอกเบี้ยสูงขึ้นเท่าไหร่คุณก็ยิ่งจ่ายมากขึ้นในแต่ละเดือนและยิ่งจ่ายมากขึ้นสำหรับบ้านของคุณ หากต้องการเปรียบเทียบลองดูการจำนองอัตราดอกเบี้ยคงที่ 30 ปีสำหรับ $ 200, 000
ในอัตราที่ดีเยี่ยม - 4.6% ในตัวอย่างนี้ - การชำระเงินรายเดือนของคุณคือ $ 1, 025 ตลอดอายุการใช้งานของเงินกู้คุณจะจ่ายดอกเบี้ย $ 169, 103 ดังนั้นคุณจะจ่ายคืนเป็นจำนวนเงินรวม $ 369, 103
ทีนี้สมมติว่าคุณได้รับการจำนองอัตราดอกเบี้ยคงที่ 30 ปีในราคา $ 200, 000 แต่ครั้งนี้คุณจะได้รับอัตราซับไพรม์ 6% การชำระเงินรายเดือนของคุณคือ $ 1, 199 และคุณจะจ่ายดอกเบี้ยทั้งสิ้น 231, 676 ดอลลาร์ซึ่งจะนำจำนวนเงินทั้งหมดที่คุณจ่ายคืนกลับไปสู่ $ 431, 676 การเปลี่ยนแปลงของดอกเบี้ยที่ดูเหมือนว่าจะมีค่าใช้จ่ายประมาณ $ 62, 573
สิ่งสำคัญที่ต้องตระหนักคือ: เพียงเพราะผู้ให้กู้เสนอสินเชื่อให้กับคุณด้วย Alt-A หรืออัตราซับไพรม์ไม่ได้หมายความว่าคุณจะไม่มีสิทธิ์ได้รับการจำนองในอัตราเฉพาะเจาะจงกับผู้ให้กู้รายอื่น ผู้ให้กู้และนายหน้าจำนองอาจแข่งขันได้ แต่โดยทั่วไปพวกเขาไม่มีภาระผูกพันที่จะเสนอข้อเสนอที่ดีที่สุดให้คุณ มันคุ้มค่ากับความพยายามในการซื้อของรอบ ๆ: การสละเวลาเพื่อหาอัตราดอกเบี้ยที่ดีกว่าสามารถช่วยคุณประหยัดเงินได้หลายหมื่นดอลลาร์ในการกู้
วิธีการรับจำนองที่ถูกกว่า
เคล็ดลับสำหรับการค้นหาอัตราการจำนองที่ดีที่สุด
นี่ไม่ใช่เวลาที่จะให้คนอื่นซื้อของให้คุณ ตามที่เราเห็นในตอนนี้ข้อกำหนดที่คุณได้รับสามารถสร้างความแตกต่างอย่างมากในสิ่งที่คุณจ่ายเพื่อยืมเงินจำนวนเดียวกัน
คุณจะหลีกเลี่ยงการจ่ายมากกว่าที่คุณต้องการสำหรับการจำนองของคุณได้อย่างไร แน่นอนเปรียบเทียบข้อเสนอที่คุณได้รับโดยใช้พวกเขาผ่านเครื่องคิดเลขจำนองออนไลน์ของคุณเพื่อดูว่าการชำระเงินและดอกเบี้ยของคุณจะเป็นอย่างไร และอย่างที่คุณทำ - หรือแม้กระทั่งก่อนที่คุณจะทำตามขั้นตอนด้านล่าง
1. เริ่มเตรียมการก่อน
หากคุณกำลังมองหาบ้านอยู่ในขณะนี้การได้รับการเงินของคุณในรูปทรงที่ดีอาจจะยาก ดังนั้นพยายามคิดล่วงหน้า อาจเลื่อนการล่าสัตว์ออกไปจนกว่าคุณจะสามารถทำความสะอาดบ้านการเงินของคุณได้
โดยทั่วไปคุณต้องมีเครดิตคงค้าง ก่อนที่คุณจะพิจารณาการจำนองผู้ให้กู้แบบดั้งเดิมจะมองหาคะแนนเครดิตอย่างน้อย 700 และอย่างที่เราได้กล่าวไว้ข้างต้นซึ่งเป็นหนึ่งใน 740 สำหรับการจำนองในอัตราที่ดี สินเชื่อ FHA มาพร้อมกับมาตรฐานที่ผ่อนคลายมากขึ้น แต่เงื่อนไขที่เข้มงวดมากขึ้น ดังนั้นทำในสิ่งที่คุณสามารถทำได้เพื่อรับคะแนนนั้นโดยชำระยอดบัตรเครดิตและหนี้ส่วนบุคคลอื่น ๆ เท่าที่คุณสามารถ
แม้แต่ความแตกต่าง 20 คะแนนในคะแนนของคุณก็สามารถปรับอัตราของคุณขึ้นหรือลงได้มากกว่า 0.25% สำหรับบ้าน $ 250, 000 หนึ่งในสี่ของคะแนนอาจหมายถึงการจ่ายดอกเบี้ยพิเศษมากกว่า $ 12, 000 หรือมากกว่าตลอดอายุของเงินกู้
ประการที่สองประหยัดได้! ยิ่งคุณสามารถวางเงินได้มากเท่าไหร่การชำระเงินจำนองของคุณก็จะยิ่งต่ำลงเท่านั้น การชำระเงินดาวน์ที่สูงขึ้นอาจหมายถึงอัตราดอกเบี้ยที่ลดลง ยกตัวอย่างเช่นการชำระเงินดาวน์ 30% (เทียบกับ 20% ทั่วไป) สามารถลดอัตราของคุณได้มากกว่า 0.5%
2. อย่าดูที่อัตราดอกเบี้ยเพียงอย่างเดียว
อัตราดอกเบี้ยมีความสำคัญ แต่ยังมีสิ่งที่ต้องเปรียบเทียบอีกมาก มีการลงโทษการชำระเงินล่วงหน้าหรือไม่หากคุณตัดสินใจที่จะรีไฟแนนซ์ในบางจุด ต้นทุนการปิดทั้งหมดคืออะไร? ค่าใช้จ่ายในการปิดโดยทั่วไปจำนวน 2% ถึง 5% ของราคาบ้าน หากบ้านของคุณมีค่าใช้จ่าย $ 150, 000 คาดว่าจะจ่าย $ 3, 000 ถึง $ 7, 500 ในค่าใช้จ่าย นั่นเป็นช่วงกว้างดังนั้นจึงควรให้คุณเห็นว่าผู้ให้กู้คิดค่าใช้จ่ายอย่างไร
3. ทำความเข้าใจกับ PMI
แม้ว่าพวกเขาจะนับรวมกับค่าใช้จ่ายโดยรวมของการจำนองของคุณ แต่ค่าใช้จ่ายในการปิดจะได้รับผลกระทบเพียงครั้งเดียว แต่มีอีกคำกัดที่ยังคงกัดอยู่ หากการชำระเงินดาวน์ของคุณน้อยกว่า 20% แสดงว่าคุณมีความเสี่ยงสูงและจำเป็นต้องมี PMI หรือการประกันจำนองส่วนตัว สิ่งนี้ทำให้คุณปลอดภัยสำหรับผู้ให้ยืม ปัญหาคือคุณเป็นคนจ่ายให้กับการปรับ 0.5% ถึง 1% ของสินเชื่อทั้งหมดในแต่ละปี ที่สามารถเพิ่มหลายพันดอลลาร์เพื่อค่าใช้จ่ายในการดำเนินการกู้เงิน หากคุณต้องจ่ายค่า PMI ตรวจสอบให้แน่ใจว่ามันจะหยุดทันทีที่คุณได้รับทุนเพียงพอในบ้านของคุณผ่านการชำระเงินจำนองเพื่อให้มีสิทธิ์
4. ล็อคและโหลด
สมมติว่าคุณได้รับข้อตกลงการจำนองที่น่าตื่นตาตื่นใจที่สุด ขอแสดงความยินดี แต่ย้ายเร็ว อัตราดอกเบี้ย - และเงื่อนไขอื่น ๆ - ถูกล็อคไว้ตามระยะเวลาที่กำหนด คุณต้องปิดภายในระยะเวลาล็อคหรือเสี่ยงต่อการสูญเสียการจัดการ อย่าผัดวันประกันพรุ่ง
บรรทัดล่าง
งานส่วนใหญ่ที่เกี่ยวข้องกับการได้รับอัตราการจำนองต่ำสุดเกิดขึ้นนานก่อนที่คุณจะพร้อมที่จะใช้ คะแนนเครดิตเป็นตัวเอกและเงินดาวน์ขนาดใหญ่เป็นวิธีที่ดีที่สุดในการลดอัตราของคุณ
แต่อย่าเชื่อถือธนาคารนายหน้าหรือนายหน้าจำนองของคุณเพื่อรับเงื่อนไขที่ดีที่สุด พวกเขาอาจมีแรงจูงใจทางการเงินเพื่อนำคุณไปในทิศทางที่แน่นอน ทำการซื้อของคุณเองคำนวณสินเชื่อและเปรียบเทียบ นอกจากนี้โปรดจำไว้ว่าเพียงเพราะคุณมีคุณสมบัติในการจำนองจำนวน X ไม่มีอะไรที่บอกว่าคุณต้องยืมมากขนาดนั้น
