สารบัญ
- ประเภทสินเชื่อ
- ความต้องการของผู้ถือหุ้นและรายได้
- ประกันสินเชื่อส่วนบุคคล
- อัตราคงที่เทียบกับอัตราลอยตัว
- บรรทัดล่าง
ตัวเลือกทางการเงินมากมายที่มีให้สำหรับผู้ซื้อบ้านเป็นครั้งแรกอาจดูล้นหลาม แต่สละเวลาในการวิจัยพื้นฐานของการจัดหาเงินทุนอสังหาริมทรัพย์สามารถช่วยให้คุณประหยัดเวลาและเงินจำนวนมาก การทำความเข้าใจกับตลาดซึ่งเป็นที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์และไม่ว่าจะเป็นการเสนอสิ่งจูงใจให้ผู้ให้กู้อาจหมายถึงการเพิ่มเงินทางการเงินให้กับคุณ ดูการเงินของคุณเพื่อให้แน่ใจว่าคุณได้รับสินเชื่อที่เหมาะสมกับความต้องการของคุณมากที่สุด
ประเด็นที่สำคัญ
- การได้รับจำนองจะเป็นขั้นตอนสำคัญในการซื้อบ้านหลังแรกของคุณและมีหลายปัจจัยในการเลือกบ้านที่เหมาะสมที่สุดผู้ให้กู้จะประเมินเครดิตของคุณและความสามารถในการชำระหนี้ของคุณตามรายได้สินทรัพย์หนี้สินและประวัติเครดิตของคุณ การเลือกการจำนองคุณจะต้องตัดสินใจว่าจะเลือกอัตราดอกเบี้ยคงที่หรือลอยตัวจำนวนปีที่จะชำระการจำนองของคุณและขนาดของการชำระเงินดาวน์ของคุณเงินให้สินเชื่อทั่วไปคือการจำนองที่ไม่ได้ประกันหรือค้ำประกันโดยรัฐบาลกลาง รัฐบาลขึ้นอยู่กับสถานการณ์ของคุณคุณอาจมีสิทธิ์ได้รับเงื่อนไขที่เป็นประโยชน์มากขึ้นผ่านสินเชื่อ FHA หรือ VA หรือเงินกู้อื่นที่ค้ำประกันโดยรัฐบาล
ประเภทสินเชื่อ
สินเชื่อทั่วไปเป็นสินเชื่อที่ไม่ได้ประกันหรือค้ำประกันโดยรัฐบาลกลาง พวกเขามักจะจำนองอัตราดอกเบี้ยคงที่ แม้ว่าความต้องการที่เข้มงวดของพวกเขาสำหรับการชำระเงินลงที่ใหญ่กว่า, คะแนนเครดิตที่สูงขึ้น, รายได้ที่ต่ำกว่าอัตราส่วนหนี้และศักยภาพในการจำเป็นต้องมีการประกันจำนองเอกชนทำให้พวกเขายากที่สุดที่จะมีคุณสมบัติสำหรับการจำนองแบบดั้งเดิม
เงินให้สินเชื่อแบบทั่วไปหมายถึงสินเชื่อที่สอดคล้องหรือเงินกู้ที่ไม่สอดคล้อง การให้กู้ยืมเงินสอดคล้องสอดคล้องกับแนวทางเช่นวงเงินสินเชื่อที่กำหนดโดยองค์กรที่สนับสนุนโดยรัฐบาล (GSEs) Fannie Mae หรือ Freddie Mac เพราะพวกเขาหรือผู้ให้กู้ต่างๆมักจะซื้อและจัดทำสินเชื่อเหล่านี้และขายเป็นหลักทรัพย์ในตลาดรอง วงเงินสินเชื่อปี 2019 สำหรับการจำนองทั่วไปอยู่ที่ $ 484, 350 โดยรวมแม้ว่าจะมีมากขึ้นสำหรับพื้นที่ที่มีต้นทุนสูง
เงินให้กู้ยืมที่เกินจำนวนนี้เรียกว่าสินเชื่อจัมโบ้และมักจะมีอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นเล็กน้อยเนื่องจากสินเชื่อเหล่านี้มีความเสี่ยงมากขึ้น (เนื่องจากเกี่ยวข้องกับเงินมากขึ้น) ทำให้พวกเขาดึงดูดตลาดรองน้อยลง สำหรับสินเชื่อที่ไม่สอดคล้องสถาบันการให้สินเชื่อจะพิจารณาสินเชื่อโดยทั่วไปเป็นผู้ให้สินเชื่อเพื่อกำหนดแนวทางของตนเอง
สินเชื่อ FHA
Federal Housing Administration (FHA) ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของกระทรวงการเคหะและการพัฒนาเมืองของสหรัฐอเมริกามีโครงการสินเชื่อจำนองที่หลากหลาย สินเชื่อ FHA มีความต้องการการชำระเงินดาวน์ต่ำกว่าและง่ายกว่าที่จะมีคุณสมบัติมากกว่าสินเชื่อทั่วไป สินเชื่อ FHA นั้นยอดเยี่ยมสำหรับผู้ซื้อบ้านเป็นครั้งแรกเนื่องจากนอกเหนือจากการลดต้นทุนเงินกู้ล่วงหน้าและความต้องการสินเชื่อที่เข้มงวดน้อยลงคุณสามารถชำระเงินดาวน์ได้ต่ำเพียง 3.5% เงินให้กู้ยืม FHA ต้องไม่เกินขีด จำกัด ทางกฎหมายที่อธิบายไว้ข้างต้น
จับ? ผู้กู้ FHA ทุกคนจะต้องจ่ายค่าเบี้ยประกันการจำนอง (MIP) ซึ่งรวมอยู่ในการชำระค่าจำนองของพวกเขา (ดูการประกันจำนองเอกชนด้านล่าง)
สินเชื่อ VA
กรมการทหารผ่านศึกของสหรัฐอเมริกา (VA) รับประกันการกู้ยืมเงินของ VA เวอร์จิเนียไม่ได้ให้สินเชื่อตัวเอง แต่รับประกันการจำนองที่ทำโดยผู้ให้กู้ที่มีคุณสมบัติเหมาะสม การค้ำประกันเหล่านี้ช่วยให้ทหารผ่านศึกและผู้ให้บริการได้รับสินเชื่อบ้านพร้อมเงื่อนไขที่ดี ในกรณีส่วนใหญ่สินเชื่อ VA จะมีคุณสมบัติได้ง่ายกว่าสินเชื่อทั่วไป ผู้ให้กู้โดยทั่วไปจะ จำกัด สินเชื่อ VA สูงสุดให้กับวงเงินสินเชื่อจำนองทั่วไป ก่อนที่จะสมัครขอสินเชื่อขอสิทธิ์จาก VA หากคุณได้รับการยอมรับเวอร์จิเนียจะออกใบรับรองการมีสิทธิ์ที่คุณสามารถใช้ในการขอสินเชื่อ
นอกจากประเภทและโปรแกรมเงินกู้ของรัฐบาลกลางแล้วรัฐบาลของรัฐและท้องถิ่นและหน่วยงานสนับสนุนโครงการความช่วยเหลือเพื่อเพิ่มการลงทุนหรือความเป็นเจ้าของในบางพื้นที่
ความต้องการของผู้ถือหุ้นและรายได้
การกำหนดราคาสินเชื่อบ้านจำนองจะถูกกำหนดโดยผู้ให้กู้ในสองวิธีทั้งสองขึ้นอยู่กับความน่าเชื่อถือของผู้กู้ นอกเหนือจากการตรวจสอบคะแนน FICO ของคุณจากสำนักงานเครดิตหลักสามแห่งแล้วผู้ให้กู้จะคำนวณอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่า (LTV) และอัตราส่วนความครอบคลุมหนี้ (DSCR) เพื่อกำหนดจำนวนเงินที่พวกเขาจะให้คุณยืมและดอกเบี้ย ประเมินค่า.
LTV คือจำนวนของส่วนของจริงหรือโดยนัยที่มีอยู่ในหลักประกันที่ยืมมา สำหรับการซื้อบ้าน LTV จะถูกกำหนดโดยการหารจำนวนเงินกู้ตามราคาซื้อของบ้าน ผู้ให้กู้สันนิษฐานว่ายิ่งคุณวางเงินมากขึ้น (ในรูปแบบของการชำระเงินดาวน์) โอกาสที่คุณจะเริ่มต้นสินเชื่อจะยิ่งน้อยลงเท่านั้น LTV ที่สูงกว่าความเสี่ยงของการผิดนัดชำระยิ่งสูงดังนั้นผู้ให้กู้จะเรียกเก็บเงินมากขึ้น
อัตราส่วนความสามารถชำระหนี้ (DSCR) กำหนดความสามารถของคุณในการชำระค่าจำนอง ผู้ให้กู้แบ่งรายได้สุทธิรายเดือนของคุณด้วยต้นทุนการจำนองเพื่อประเมินความน่าจะเป็นที่คุณจะผิดนัดชำระจำนอง ผู้ให้กู้ส่วนใหญ่จะต้องมี DSCR มากกว่าหนึ่งรายการ อัตราส่วนที่มากขึ้นความน่าจะเป็นที่คุณจะสามารถครอบคลุมต้นทุนการกู้ยืมและความเสี่ยงที่ผู้ให้กู้จะได้รับจะน้อยลง ยิ่งผู้ให้ยืม DSCR ยิ่งมีโอกาสมากขึ้นที่ผู้ให้กู้จะต่อรองอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพราะแม้ในอัตราที่ต่ำกว่าผู้ให้กู้จะได้รับผลตอบแทนที่ปรับความเสี่ยงได้ดีขึ้น
ด้วยเหตุผลนี้คุณควรรวมรายได้ทุกประเภทที่มีคุณสมบัติที่คุณสามารถทำได้เมื่อเจรจากับผู้ให้กู้จำนอง บางครั้งงานนอกเวลาพิเศษหรือธุรกิจที่สร้างรายได้อื่น ๆ สามารถสร้างความแตกต่างระหว่างการคัดเลือกหรือไม่ผ่านการพิจารณาสินเชื่อหรือได้รับอัตราที่ดีที่สุด
ประกันสินเชื่อส่วนบุคคล
LTV ยังกำหนดด้วยว่าคุณจะต้องซื้อประกันการจำนองส่วนบุคคล (PMI) หรือไม่ PMI ป้องกันผู้ให้กู้จากการผิดนัดชำระโดยการโอนส่วนหนึ่งของความเสี่ยงสินเชื่อให้กับ บริษัท ประกันจำนอง ผู้ให้กู้ส่วนใหญ่ต้องการ PMI สำหรับสินเชื่อใด ๆ ที่มี LTV มากกว่า 80% หมายถึงเงินกู้ใด ๆ ที่คุณเป็นเจ้าของหุ้นน้อยกว่า 20% ในบ้าน จำนวนเงินที่ถูกประกันและโปรแกรมการจำนองจะเป็นตัวกำหนดค่าใช้จ่ายของการประกันการจำนองและวิธีการรวบรวม
เบี้ยประกันจำนองส่วนใหญ่จะรวบรวมรายเดือนพร้อมกับภาษีและ escrows ประกันทรัพย์สิน เมื่อ LTV เท่ากับหรือน้อยกว่า 78% PMI ควรถูกกำจัดโดยอัตโนมัติ คุณอาจจะสามารถยกเลิก PMI ได้เมื่อบ้านมีค่าพอที่จะทำให้คุณมีส่วนได้เสีย 20% และระยะเวลาที่กำหนดได้ผ่านไปแล้วเช่นสองปี ผู้ให้กู้บางรายเช่น FHA จะประเมินการประกันจำนองเป็นเงินก้อนและนำไปใช้เป็นเงินกู้
ตามกฎง่ายๆพยายามหลีกเลี่ยงการประกันจำนองส่วนตัวเพราะเป็นค่าใช้จ่ายที่ไม่เป็นประโยชน์กับคุณ
มีวิธีหลีกเลี่ยงการจ่ายค่า PMI หนึ่งคือไม่ให้ยืมมากกว่า 80% ของมูลค่าทรัพย์สินเมื่อซื้อบ้าน; อื่น ๆ คือการใช้เงินทุนบ้านหรือจำนองที่สองที่จะวางลงมากกว่า 20% โปรแกรมที่พบมากที่สุดเรียกว่าการจำนอง 80-10-10 80 หมายถึง LTV ของการจำนองครั้งแรก, 10 อันดับแรกหมายถึง LTV ของการจำนองครั้งที่สอง, และ 10 อันดับสามแสดงถึงส่วนของคุณในบ้าน
แม้ว่าอัตราการจำนองครั้งที่สองจะสูงกว่าอัตราในครั้งแรกบนพื้นฐานแบบผสมผสาน แต่ก็ไม่ควรสูงกว่าอัตราสินเชื่อ LTV 90% การจำนอง 80-10-10 อาจมีค่าใช้จ่ายน้อยกว่าการจ่ายค่า PMI และยังช่วยให้คุณสามารถเร่งการชำระหนี้จำนองครั้งที่สองและกำจัดหนี้ส่วนนั้นได้อย่างรวดเร็วเพื่อให้คุณสามารถชำระบ้านก่อนกำหนดได้
การจำนองอัตราคงที่และลอยตัว
สิ่งที่ต้องพิจารณาอีกประการหนึ่งคือการได้รับจำนองอัตราคงที่หรืออัตราดอกเบี้ยลอยตัว (หรืออัตราตัวแปร) ในการจำนองอัตราคงที่อัตราจะไม่เปลี่ยนแปลงตลอดระยะเวลาของเงินกู้ ประโยชน์ที่ชัดเจนของการได้รับเงินกู้อัตราคงที่คือคุณรู้ว่าค่าใช้จ่ายสินเชื่อรายเดือนจะเป็นเท่าไหร่ในช่วงระยะเวลาเงินกู้ทั้งหมด และหากอัตราดอกเบี้ยที่ได้รับอยู่ในระดับต่ำคุณจะถูกล็อคด้วยอัตราดอกเบี้ยที่ดีเป็นระยะเวลานาน
การจำนองอัตราดอกเบี้ยลอยตัวเช่นการจำนองเฉพาะดอกเบี้ยหรือการจำนองแบบปรับอัตราดอกเบี้ย (ARM) ได้รับการออกแบบมาเพื่อช่วยเหลือผู้ซื้อบ้านเป็นครั้งแรกหรือผู้ที่คาดหวังว่ารายได้ของพวกเขาจะเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญตลอดระยะเวลาเงินกู้ โดยทั่วไปแล้วเงินกู้แบบลอยตัวจะช่วยให้คุณได้รับอัตราดอกเบี้ยเบื้องต้นที่ต่ำกว่าในช่วงสองสามปีแรกของการกู้ยืมเงินทำให้คุณมีสิทธิ์ได้รับเงินมากกว่าที่คุณเคยลองรับเงินกู้อัตราดอกเบี้ยคงที่ที่มีราคาแพงกว่า แน่นอนว่าตัวเลือกนี้อาจมีความเสี่ยงหากรายได้ของคุณไม่เติบโตตามการเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ย ข้อเสียอื่น ๆ คือเส้นทางของอัตราดอกเบี้ยในตลาดมีความไม่แน่นอน: หากพวกเขาเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเงื่อนไขการกู้ยืมของคุณจะพุ่งสูงขึ้นกับพวกเขา
ARM ทำงานอย่างไร
ARMs ที่ใช้กันทั่วไปส่วนใหญ่จะมีระยะเวลาหนึ่ง, ห้าหรือเจ็ดปี โดยปกติอัตราดอกเบี้ยเริ่มต้นจะถูกกำหนดไว้เป็นระยะเวลาหนึ่งและจากนั้นจะรีเซ็ตเป็นระยะ ๆ บ่อยครั้งทุกเดือน เมื่อรีเซ็ต ARM แล้วมันจะปรับตามอัตราตลาดโดยปกติจะเพิ่มการแพร่กระจายที่กำหนดไว้ล่วงหน้าบางส่วน (ร้อยละ) ให้กับอัตราคลังของสหรัฐ แม้ว่าการเพิ่มขึ้นจะถูก จำกัด โดยปกติการปรับ ARM อาจมีราคาแพงกว่าเงินกู้จำนองอัตราคงที่ที่แพร่หลายเพื่อชดเชยผู้ให้กู้เพื่อเสนออัตราที่ต่ำกว่าในช่วงระยะเวลาเบื้องต้น
สินเชื่อที่ให้ดอกเบี้ยอย่างเดียวเป็นประเภทของ ARM ที่คุณจ่ายดอกเบี้ยจำนองและไม่ใช่เงินต้นในช่วงระยะเวลาเบื้องต้นจนกว่าเงินกู้จะเปลี่ยนเป็นเงินกู้ที่คงที่และจ่ายเงินต้น เงินให้กู้ยืมดังกล่าวจะเป็นประโยชน์อย่างมากสำหรับผู้กู้ครั้งแรกเพราะการจ่ายดอกเบี้ยเพียงอย่างเดียวจะช่วยลดต้นทุนการกู้ยืมรายเดือนและจะช่วยให้คุณมีสิทธิ์ได้รับสินเชื่อที่มีขนาดใหญ่ขึ้น อย่างไรก็ตามเนื่องจากคุณไม่ต้องจ่ายเงินต้นในช่วงระยะเวลาเริ่มต้นยอดคงเหลือจากการกู้ยืมจะไม่เปลี่ยนแปลงจนกว่าคุณจะเริ่มชำระคืนเงินต้น
บรรทัดล่าง
หากคุณกำลังมองหาการจำนองบ้านเป็นครั้งแรกคุณอาจพบว่ามันยากที่จะจัดเรียงตัวเลือกทางการเงินทั้งหมด ใช้เวลาในการตัดสินใจว่าคุณสามารถซื้อบ้านได้เท่าไรและหาเงินได้ตามนั้น หากคุณสามารถที่จะวางจำนวนเงินลงหรือมีรายได้เพียงพอที่จะสร้าง LTV ต่ำคุณจะมีอำนาจต่อรองกับผู้ให้กู้และตัวเลือกทางการเงินมากที่สุด หากคุณต้องการสินเชื่อที่ใหญ่ที่สุดคุณอาจได้รับอัตราการปรับความเสี่ยงและประกันสินเชื่อส่วนบุคคลที่สูงขึ้น
ชั่งน้ำหนักประโยชน์ของการได้รับเงินกู้ที่มีขนาดใหญ่ขึ้นพร้อมกับความเสี่ยง โดยทั่วไปอัตราดอกเบี้ยจะลอยในช่วงระยะเวลาดอกเบี้ยเท่านั้นและมักจะปรับตัวเพื่อตอบสนองต่อการเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ยในตลาด นอกจากนี้ให้พิจารณาความเสี่ยงที่รายได้ทิ้งของคุณจะไม่เพิ่มขึ้นตามการเพิ่มขึ้นของต้นทุนการกู้ยืม
นายหน้าจำนองที่ดีหรือนายธนาคารจำนองควรจะสามารถช่วยคัดท้ายคุณผ่านโปรแกรมต่าง ๆ และตัวเลือกต่าง ๆ แต่ไม่มีอะไรจะให้บริการคุณดีกว่ารู้ลำดับความสำคัญของคุณสำหรับสินเชื่อจำนอง
