คุณต้องการตัวแทนอสังหาริมทรัพย์หรือไม่?

ในหนังสือที่ขายดีที่สุด "Freakonomics" (2006) ผู้เขียน Steven D. Levitt และ Stephen J. Dubner พูดคุยกับตัวแทนอสังหาริมทรัพย์และเน้นสองสัมพันธภาพที่รบกวน:

• ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์เก็บบ้านของตัวเองในตลาดโดยเฉลี่ย 10 วันขึ้นไปและชำระราคาขายที่สูงกว่าบ้านที่เปรียบเทียบกัน 3% ที่พวกเขาขายให้ลูกค้า (10, 000 ดอลลาร์สำหรับบ้าน 300, 000 ดอลลาร์) ค่าคอมมิชชั่น 6% จะถูกแบ่งระหว่างตัวแทนของผู้ขายและตัวแทนของผู้ซื้อจากนั้นตัวแทนจะต้องส่งมอบค่าคอมมิชชั่น 3% บางส่วนให้กับเอเจนซี่ที่เขาหรือเธอทำงานอยู่โดยเฉลี่ย 1.5% ของค่านายหน้า ดังนั้นในขณะที่การได้รับ $ 10, 000 เพิ่มเติมสำหรับบ้านของคุณอาจมีความสำคัญต่อคุณค่านายหน้าของตัวแทนในเรื่องเงินพิเศษนี้คืออีก $ 150 สำหรับการทำงานเพิ่มอีก 10 วัน

สมมติว่าตัวเลขเหล่านี้มีความถูกต้องคุณควรหลีกเลี่ยงตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดหรือไม่? ลองมาดูกัน

ขายโดยไม่มีตัวแทน

การขายโดยไม่มีตัวแทนถือเป็นความท้าทาย ในบรรดาสิ่งต่าง ๆ ที่ตัวแทนดูแลคือรายชื่อของบ้านของคุณในบริการหลายรายการ (MLS) นี่คือแหล่งที่มาหลักสำหรับตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ที่กำลังค้นหาคุณสมบัติในนามของลูกค้า ไม่ใช่เรื่องผิดปกติสำหรับตัวแทนที่จะแสดงเฉพาะบ้านที่อยู่ใน MLS เพราะพวกเขารู้ว่าจะมีตัวแทนอื่นสำหรับพวกเขาในการเจรจาต่อรองแทนที่จะต้องจัดการกับผู้ขายที่ไม่เป็นมืออาชีพ ที่กล่าวว่าในขณะที่ไม่มีรายชื่อ MLS สามารถค่อนข้างสำคัญบ้านจำนวนมากยังคงขายประสบความสำเร็จผ่านทางหนังสือพิมพ์และโฆษณาย่อย

การขายบ้านของคุณด้วยตัวเองอาจต้องใช้เวลาและพลังงานจำนวนมากเพราะคุณจะต้องทำงานหลายอย่างที่นายหน้าจะทำในนามของคุณ คนที่ขายบ้านของตัวเองเป็นหนึ่งในสิ่งต่อไปนี้

• ทำความคุ้นเคยกับขั้นตอนและสัญญาอสังหาริมทรัพย์การทดสอบน่านน้ำเพื่อดูว่าพวกเขาจะได้รับอะไรจากบ้านของพวกเขาหากพวกเขาต้องการขายค่อนข้างสิ้นหวังและไม่พร้อมที่จะเสียเงินค่าคอมมิชชั่น

ในทุกกรณีผู้ที่ขายบ้านของตัวเองต้องมีเวลาว่างจำนวนมาก หากคุณพร้อมที่จะท้าทายให้ทำตามนั้น (สำหรับการอ่านที่เกี่ยวข้องดู ห้าสิ่งที่นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ทุกคนควรรู้ )

ปีศาจที่คุณรู้จัก

สถิติหนึ่งที่น่าสนใจ แต่ยากที่จะวัดคือความแตกต่างของราคาขายสุดท้ายสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ขายโดยเจ้าของและอสังหาริมทรัพย์เดียวกันที่ขายโดยตัวแทน แม้ว่าผลประโยชน์ของตัวแทนอสังหาริมทรัพย์อาจขัดแย้งกับผลประโยชน์ที่ดีที่สุดของคุณผู้เชี่ยวชาญเหล่านี้ยังคงสามารถให้บริการวัตถุประสงค์ที่สำคัญได้

ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์มักจะมีมุมมองที่เหมือนจริงมากขึ้นเกี่ยวกับสิ่งที่บ้านมีค่าและตัวแทนที่ดีมีความเชี่ยวชาญในการรับราคา นอกจากนี้ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ยังช่วยคุณประหยัดเวลาด้วยการแสดงบ้านของคุณโดยไม่ขัดจังหวะตารางเวลาของคุณมากกว่าที่จำเป็น

บางทีหน้าที่ที่สำคัญที่สุดของตัวแทนคือการทำให้มั่นใจว่าสัญญาและเรื่องทางกฎหมายอื่น ๆ เป็นไปตามลำดับ ไม่มีใครต้องการที่จะผ่านความเครียดทั้งหมดของรายการและการขายบ้านของพวกเขาแล้วพบว่าพวกเขาจะถูกฟ้องมากกว่าการละเมิดสัญญาหลีกเลี่ยงได้

ในขณะที่ค่าคอมมิชชันมาจากกำไรของคุณคำแนะนำและความขยันเนื่องจาก (DD) ของตัวแทนที่ดีมีแนวโน้มที่จะคุ้มค่า ความท้าทายคือการหาตัวแทนที่ดีและทำให้แน่ใจว่าความสนใจของคุณสอดคล้อง

การเลือกตัวแทน

ตัวแทนทั้งหมดไม่ได้สร้างเท่ากัน เมื่อคุณกำลังพิจารณาที่จะขายบ้านของคุณสิ่งแรกที่คุณควรทำคือถามเพื่อนร่วมงานและเพื่อน ๆ เพื่อแนะนำผลิตภัณฑ์ การอ้างอิงจากมืออาชีพอื่น ๆ มักจะมีน้ำหนักมากและส่งผลให้ได้รับการรักษาพิเศษเพราะตัวแทนอสังหาริมทรัพย์จะไม่ต้องการสูญเสียแหล่งอ้างอิงขนาดใหญ่

แม้แต่ตัวแทนที่ดีก็อาจล้มเหลวในประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่เขาหรือเธอไม่คุ้นเคยกับการจัดการ ดังนั้นหากคุณมีคุณสมบัติประเภทใดประเภทหนึ่งคุณอาจต้องการตัวแทนที่มีความเชี่ยวชาญในคุณสมบัติประเภทนั้น ตัวแทนจะทราบเพิ่มเติมเกี่ยวกับวิธีการและสถานที่ในการทำตลาดบ้านและอาจประสบความสำเร็จมากขึ้นในการค้นหาผู้ซื้อที่มีศักยภาพ (สำหรับข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมโปรดอ่านการ หาตัวแทนรายชื่อ )

การตั้งค่าข้อกำหนดของคุณ

แม้ว่าตัวแทนที่คุณเลือกจะทำอะไรหลาย ๆ อย่างโดยไม่ได้รับการอนุมัติจากคุณโดยตรงให้คอยสังเกตพฤติกรรมที่ไม่ดีบางอย่างที่ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ปรากฏอยู่ในบางครั้ง

หนึ่งในปัญหาที่พบบ่อยที่สุดคือการไม่ใช้งาน กล่าวอีกนัยหนึ่งตัวแทนอาจทิ้งบ้านของคุณลงใน MLS และเพียงแค่รอให้ตัวแทนรายอื่น ๆ มากัดแทนที่จะติดพันผู้ซื้ออย่างแข็งขัน ยิ่งบ้านของคุณอยู่ในตลาดนานเท่าไหร่ก็ยิ่งน่าดึงดูดน้อยลงเท่านั้นและยิ่งมีโอกาสมากขึ้นที่ตัวแทนซื้อจะเสนอราคาต่ำ การทำข้อตกลงรายชื่อสามเดือนจะป้องกันปัญหานี้ได้ หากบ้านของคุณไม่ได้ขายหลังจากสามเดือนคุณมีสิทธิ์ที่จะนำธุรกิจของคุณไปยังตัวแทนอื่น

พื้นที่อื่นที่คุณมีห้องสำหรับเจรจาเป็นค่าคอมมิชชัน แม้ว่าบ้าน $ 100, 000 และบ้าน $ 300, 000 จะแตกต่างกันกลไกการขายเกือบจะเหมือนกัน การขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงจะช่วยให้คุณมีความต้องการคอมมิชชั่นที่ลดลง ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์มักจะเตือนลูกค้าว่านี่อาจเป็นกลยุทธ์ที่อันตรายเพราะตัวแทนซื้อบางรายจะไม่แสดงให้ลูกค้าเห็นบ้านที่มีค่าคอมมิชชั่นต่ำ อาร์กิวเมนต์นี้ไม่ได้ถือไว้เนื่องจากจำนวนเงินดอลลาร์ที่แท้จริงที่ตัวแทนทั้งสองได้รับนั้นสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญกับ $ 300, 000 บ้านแม้จะมีค่านายหน้า 4%

ข้อสรุป

แม้จะมีข้อเสียของการต้องพึ่งพาคนอื่นตัวแทนที่ดีก็คุ้มค่าเงินของคุณเว้นแต่ว่าคุณจะได้รับการศึกษาเวลาพลังงานและประสบการณ์ด้านการตลาดเพื่อขายบ้านของคุณเอง การค้นหาตัวแทนที่ดีอาจเกี่ยวข้องกับการเริ่มต้นที่ผิดพลาด แต่ถ้าคุณผ่านการอ้างอิงและกำหนดเงื่อนไขของคุณเองคุณควรพบว่าค่าคอมมิชชั่นที่คุณจ่ายนั้นเป็นเงินที่ใช้ไปอย่างดี