รวมเงินให้กู้ยืม

อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่ารวมคืออะไร - อัตราส่วน CLTV

อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่า (CLTV) รวมกันคืออัตราส่วนของสินเชื่อที่มีความปลอดภัยทั้งหมดในทรัพย์สินต่อมูลค่าของทรัพย์สิน ผู้ให้กู้ใช้อัตราส่วน CLTV เพื่อพิจารณาความเสี่ยงในการผิดนัดชำระหนี้ของผู้ซื้อบ้านในอนาคตเมื่อมีการใช้เงินกู้มากกว่าหนึ่ง

โดยทั่วไปผู้ให้กู้ยินดีที่จะให้ยืมในอัตราส่วน CLTV 80% ขึ้นไปให้กับผู้กู้ที่มีอันดับความน่าเชื่อถือสูง CLTV นั้นแตกต่างจากอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่า (LTV) ที่ LTV รวมเฉพาะการจำนองครั้งแรกหรือครั้งแรกในการคำนวณ

สูตรและการคำนวณ CLTV

$\begin{matrix} CLTV = \frac{VL1 + VL2 +… + VLn}{มูลค่ารวมของทรัพย์สิน} \\ ที่อยู่: \\ VL = มูลค่าของสินเชื่อ \end{matrix} \ start {aligned} & \ text {CLTV} = \ frac { text {VL1 + VL2 +… + VLn}} { text {มูลค่ารวมของทรัพย์สิน}} \ & \ textbf {โดยที่:} \ & \ text {VL = มูลค่าสินเชื่อ} \ \ end {จัดชิด}$ CLTV = มูลค่ารวมของ PropertyVL1 + VL2 +… + VLn โดยที่: VL = มูลค่าของสินเชื่อ

ในการคำนวณอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่ารวมให้แบ่งยอดเงินต้นรวมของสินเชื่อทั้งหมดตามราคาซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือมูลค่าตลาดยุติธรรม ดังนั้นอัตราส่วน CLTV จะถูกกำหนดโดยการหารผลรวมของรายการด้านล่างโดยผู้ขายน้อยกว่าราคาขายทรัพย์สินหรือราคาประเมินของทรัพย์สิน

จำนวนเงินกู้เดิมของการจำนองครั้งแรกที่ดึงส่วน (ยอดเงินต้นคงค้าง) ของสายบ้านของสินเชื่อ (HELOC) ยอดเงินต้นที่ค้างชำระของเงินทุนทั้งหมดปิดท้ายเช่นการจำนองที่สองหรือสาม (ด้วยการปิดท้าย ผู้กู้จะทำการเบิกเงินทั้งหมดในวันแรกและอาจไม่เปลี่ยนแปลงแผนการชำระเงินหรือเข้าถึงเงินต้นที่ชำระแล้วเมื่อปิดเงินกู้)

ประเด็นที่สำคัญ

CLTV นั้นคล้ายกับ LTV แต่รวมถึงการจำนองหรือ liens ทั้งหมดและไม่ใช่แค่การจำนองครั้งแรกผู้ให้กู้พิจารณาอัตราส่วน CLTV ในการพิจารณาว่าผู้ซื้อบ้านสามารถที่จะซื้อบ้านฟองอสังหาริมทรัพย์ของปี 2008-2009 ได้เน้นย้ำถึงความเกี่ยวข้อง จับตาอัตราส่วน CLTV

อัตราส่วน CLTV แสดงให้เห็นว่าอะไร

อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่า (CLTV) รวมเป็นการคำนวณที่ใช้โดยผู้เชี่ยวชาญด้านการจำนองและการให้ยืมเพื่อกำหนดเปอร์เซ็นต์รวมของทรัพย์สินของเจ้าของบ้านที่มีภาระผูกพันโดย liens (ภาระหนี้) ผู้ให้กู้ใช้อัตราส่วน CLTV พร้อมกับการคำนวณอื่น ๆ เช่นอัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้และอัตราส่วนสินเชื่อมาตรฐานต่อมูลค่า (LTV) เพื่อประเมินความเสี่ยงของการขยายสินเชื่อให้ผู้กู้

นักเศรษฐศาสตร์หลายคนอ้างว่ามาตรฐาน CLTV ผ่อนคลายไปกับวิกฤติการยึดสังหาริมทรัพย์ซึ่งส่งผลกระทบต่อสหรัฐฯในช่วงปลายยุค 2000 ท่ามกลางปัจจัยอื่น ๆ เริ่มต้นในปี 1990 และโดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงต้นและกลางปี 2000 ผู้ซื้อบ้านมักนำการจำนองครั้งที่สองออกมาเมื่อมีการซื้อแทนการชำระเงิน ผู้ให้กู้อยากจะไม่สูญเสียธุรกิจของลูกค้าเหล่านี้ให้กับคู่แข่งที่เห็นด้วยกับข้อตกลงดังกล่าวแม้จะมีความเสี่ยงเพิ่มขึ้น

ก่อนที่จะมีฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ที่ขยายจากปลายปี 1990 ถึงกลางปี 2000 การปฏิบัติตามมาตรฐานคือสำหรับผู้ซื้อบ้านเพื่อชำระเงินดาวน์รวมอย่างน้อย 20% ของราคาซื้อ ผู้ให้กู้ส่วนใหญ่รักษาลูกค้าไว้ภายในพารามิเตอร์เหล่านี้โดยการกำหนด LTV ที่ 80%

เมื่อฟองสบู่เริ่มร้อนขึ้น บริษัท เดียวกันหลายแห่งได้ดำเนินการเพื่อให้ลูกค้าสามารถวางลงได้ 20% ผู้ให้กู้บางรายยก LTV แคปหรือทำไปกับพวกเขาอย่างสมบูรณ์โดยเสนอการจำนองที่มีการชำระเงินดาวน์ 5% หรือน้อยกว่าในขณะที่คนอื่น ๆ รักษาข้อกำหนดของ LTV ไว้ในสถานที่ แต่ยกแคป CLTV ขึ้นมา การซ้อมรบครั้งนี้ทำให้ลูกค้าสามารถจำนองครั้งที่สองเพื่อชำระเงินดาวน์ 20%

การขัดขวางการยึดสังหาริมทรัพย์เริ่มต้นในปี 2008 ย้ำทำไม CLTV เป็นสิ่งสำคัญ การมีสกินในเกมเช่นการจ่ายเงินสดครั้งแรก 100, 000 ดอลลาร์สำหรับบ้าน 500, 000 ดอลลาร์มอบแรงจูงใจอันทรงพลังให้เจ้าของบ้านจ่ายเงินจำนอง หากธนาคารยึดสังหาริมทรัพย์เขาไม่เพียง แต่สูญเสียบ้านของเขา แต่ยังรวมถึงกองเงินสดที่เขาจ่ายให้ปิด

ส่วนของผู้ถือหุ้นที่ต้องการในสถานที่ให้บริการยังป้องกันผู้ให้กู้จากการลดลงของราคาอสังหาริมทรัพย์ หากสถานที่ให้บริการมีมูลค่า $ 500, 000 และ liens รวมเพิ่มขึ้นถึง $ 400, 000 สถานที่ให้บริการสามารถสูญเสียได้ถึง 20% ของมูลค่าของมันโดยไม่ต้องมีผู้ถือภาระที่ได้รับการชำระเงินสั้น ๆ ในการประมูลการยึดสังหาริมทรัพย์

ทำไมต้องเป็น CLTV

ผู้ซื้อบ้านบางรายเลือกที่จะลดการชำระเงินดาวน์ของพวกเขาโดยรับการจำนองหลายครั้งในทรัพย์สินซึ่งส่งผลให้อัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าลดลงสำหรับการจำนองหลัก นอกจากนี้เนื่องจากอัตราส่วน LTV ที่ต่ำกว่าผู้ซื้อบ้านจำนวนมากประสบความสำเร็จในการหลีกเลี่ยงการประกันจำนองส่วนตัว (PMI) ไม่ว่าจะเป็นการดีกว่าที่จะได้รับจำนองครั้งที่สองหรือมีค่าใช้จ่ายของ PMI แตกต่างกันไปในแต่ละบุคคล

ดังนั้นเนื่องจากผู้จำนองรายที่สองมีความเสี่ยงมากขึ้นอัตราดอกเบี้ยของการจำนองครั้งที่สองจึงสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยของการจำนองครั้งแรก ขอแนะนำให้ผู้บริโภคพิจารณาข้อดีและข้อเสียของการรับเงินกู้หลายรายการในที่เดียว การออกกำลังกายเนื่องจากความขยันจะช่วยให้มั่นใจว่าสิ่งที่เลือกเป็นตัวเลือกที่ดีที่สุดสำหรับสถานการณ์ที่กำหนด

สินเชื่อกับมูลค่าเทียบกับ CLTV

Loan-to-value (LTV) และ CLTV เป็นสองในอัตราส่วนที่พบมากที่สุดที่ใช้ในระหว่างกระบวนการพิจารณาสินเชื่อ ผู้ให้กู้ส่วนใหญ่กำหนดค่าสูงสุดทั้งสองค่าซึ่งผู้กู้ที่คาดหวังไม่มีสิทธิ์ได้รับสินเชื่อ อัตราส่วน LTV พิจารณาเฉพาะยอดจำนองหลัก ดังนั้นในตัวอย่างข้างต้นอัตราส่วน LTV คือ 50% ผลลัพธ์ของการหารยอดคงเหลือจำนองหลัก $ 100, 000 ด้วยมูลค่าบ้าน 200, 000 ดอลลาร์

ผู้ให้กู้ส่วนใหญ่กำหนด LTV สูงสุด 80% เนื่องจาก Fannie Mae และ Freddie Mac ไม่ซื้อการจำนองที่มีอัตราส่วน LTV ที่สูงขึ้น ผู้กู้ที่มีโปรไฟล์เครดิตที่ดีสามารถหลีกเลี่ยงข้อกำหนดนี้ได้ แต่จะต้องจ่ายค่าประกันจำนองส่วนตัว (PMI) ตราบใดที่ยอดเงินกู้หลักของพวกเขามากกว่า 80% ของมูลค่าบ้าน PMI ปกป้องผู้ให้กู้จากการสูญเสียเมื่อมูลค่าบ้านลดลงต่ำกว่ายอดเงินกู้

ผู้ให้กู้หลักมีแนวโน้มที่จะใจกว้างกับข้อกำหนดของ CLTV เมื่อพิจารณาตัวอย่างข้างต้นในกรณีที่มีการยึดสังหาริมทรัพย์ผู้จำนองหลักจะได้รับเงินเต็มจำนวนก่อนที่ผู้จำนองรายที่สองจะได้รับทุกอย่าง หากมูลค่าทรัพย์สินลดลงเป็น $ 125, 000 ก่อนค่าเริ่มต้นของผู้กู้ผู้ถือภาระหน้าที่หลักจะได้รับเงินทั้งหมด (100, 000 ดอลลาร์) ในขณะที่ผู้ถือภาระรายที่สองจะได้รับเงินจำนวน 25, 000 ดอลลาร์ที่เหลือแม้จะเป็นหนี้ $ 50, 000 ไหล่ของผู้ถือภาระส่วนใหญ่มีความเสี่ยงน้อยกว่าในกรณีที่มูลค่าทรัพย์สินลดลงดังนั้นจึงสามารถให้ยืมที่ CLTV ที่สูงขึ้น

ตัวอย่างอัตราส่วน CLTV

ตัวอย่างเช่นสมมติว่าบุคคลกำลังซื้อบ้านในราคา $ 200, 000 เพื่อรักษาความปลอดภัยสถานที่ให้บริการเธอได้ชำระเงินดาวน์ $ 50, 000 และได้รับสองจำนองสำหรับ $ 100, 000 (หลัก) และ $ 50, 000 (รอง) อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่ารวมของเธอ (CLTV) จึงเป็น 75%: (($ 100, 000 + $ 50, 000) / $ 200, 000)

สารบัญ: