นิยามอัตราการแปลงเป็นทุน

อัตราการแปลงเป็นทุนคืออะไร?

อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ (หรือที่รู้จักกันว่าหมวกอัตรา) จะใช้ในโลกของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์เพื่อระบุอัตราผลตอบแทนที่คาดว่าจะสร้างขึ้นในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ การวัดนี้คำนวณจากรายได้สุทธิซึ่งทรัพย์สินคาดว่าจะสร้างและคำนวณโดยการหารรายได้จากการดำเนินงานสุทธิด้วยมูลค่าสินทรัพย์ทรัพย์สินและแสดงเป็นเปอร์เซ็นต์ มันถูกใช้เพื่อประเมินผลตอบแทนของนักลงทุนที่อาจเกิดขึ้นจากการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์

แม้ว่าอัตราสูงสุดจะมีประโยชน์สำหรับการเปรียบเทียบค่าสัมพัทธ์ของการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายกันในตลาดอย่างรวดเร็ว แต่ไม่ควรใช้เป็นตัวบ่งชี้ความแข็งแกร่งของการลงทุนเพียงอย่างเดียวเพราะไม่คำนึงถึงการใช้ประโยชน์จากบัญชีมูลค่าของเวลาและ กระแสเงินสดในอนาคตจากการปรับปรุงอสังหาริมทรัพย์และปัจจัยอื่น ๆ ไม่มีช่วงที่ชัดเจนสำหรับอัตราสูงสุดที่ดีหรือไม่ดีและพวกเขาส่วนใหญ่ขึ้นอยู่กับบริบทของอสังหาริมทรัพย์และตลาด

ประเด็นที่สำคัญ

• อัตราการแปลงเป็นทุนคำนวณโดยการหารรายได้จากการดำเนินงานสุทธิของทรัพย์สินด้วยมูลค่าตลาดปัจจุบันอัตราส่วนนี้แสดงเป็นเปอร์เซ็นต์เป็นการประมาณสำหรับผลตอบแทนของนักลงทุนที่อาจเกิดขึ้นจากการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์อัตราแคปจะมีประโยชน์มากที่สุดเมื่อเปรียบเทียบกับค่าสัมพัทธ์ ของการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายกัน

ทำความเข้าใจเกี่ยวกับอัตราการแปลงเป็นทุน

Cap rate เป็นมาตรการที่ได้รับความนิยมสูงสุดซึ่งการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ได้รับการประเมินความสามารถในการทำกำไรและผลตอบแทน อัตราสูงสุดเป็นเพียงแค่อัตราผลตอบแทนของทรัพย์สินในช่วงระยะเวลาหนึ่งปีโดยสมมติว่าทรัพย์สินนั้นถูกซื้อด้วยเงินสดและไม่ใช่สินเชื่อ อัตราการโอนเป็นทุนแสดงถึงอัตราผลตอบแทนที่แท้จริงเป็นธรรมชาติและไม่ยกระดับ

สูตรอัตราการแปลงเป็นทุน

มีหลายเวอร์ชันสำหรับการคำนวณอัตราการโอนเป็นทุน ในสูตรที่นิยมมากที่สุดอัตราการใช้เงินทุนของการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์คำนวณโดยการหารรายได้จากการดำเนินงานสุทธิของอสังหาริมทรัพย์ (NOI) ด้วยมูลค่าตลาดปัจจุบัน ศาสตร์

อัตราการแปลงเป็นทุน = รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ / มูลค่าตลาดปัจจุบัน

ที่ไหน

รายได้จากการดำเนินงานสุทธิคือรายได้ต่อปีที่คาดว่าจะเกิดขึ้นจากทรัพย์สิน (เช่นค่าเช่า) และมาถึงโดยการหักค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่เกิดขึ้นสำหรับการจัดการทรัพย์สิน ค่าใช้จ่ายเหล่านี้รวมถึงค่าใช้จ่ายที่จ่ายไปยังค่าบำรุงรักษาปกติรวมถึงภาษีทรัพย์สิน

มูลค่าตลาดปัจจุบันของทรัพย์สินเป็นมูลค่าปัจจุบันของทรัพย์สินตามอัตราตลาดในขณะนั้น

ในรุ่นอื่นตัวเลขจะคำนวณตามราคาทุนเดิมหรือต้นทุนการได้มาของทรัพย์สิน

อัตราการใช้ตัวพิมพ์ใหญ่ = รายได้จากการดำเนินงาน / ราคาซื้อสุทธิ

อย่างไรก็ตามรุ่นที่สองไม่ได้รับความนิยมมากเนื่องจากเหตุผลสองประการ ประการแรกมันให้ผลลัพธ์ที่ไม่สมจริงสำหรับคุณสมบัติเก่าที่ซื้อมาหลายปีหรือหลายสิบปีก่อนในราคาที่ต่ำและที่สองไม่สามารถนำไปใช้กับคุณสมบัติที่สืบทอดมาได้เนื่องจากราคาซื้อของพวกเขานั้นเป็นศูนย์

นอกจากนี้เนื่องจากราคาอสังหาริมทรัพย์มีความผันผวนอย่างกว้างขวางรุ่นแรกที่ใช้ราคาตลาดปัจจุบันเป็นตัวแทนที่แม่นยำยิ่งขึ้นเมื่อเทียบกับราคาที่สองซึ่งใช้ราคาคงที่ของราคาซื้อดั้งเดิม

ตัวอย่างอัตราการแปลงเป็นทุน

สมมติว่านักลงทุนมี $ 1 ล้านและเขากำลังพิจารณาลงทุนในหนึ่งในสองตัวเลือกการลงทุนที่มีอยู่ - หนึ่งเขาสามารถลงทุนในพันธบัตรรัฐบาลที่ออกโดยรัฐบาลที่ให้ผลประโยชน์ประจำปี 3 เปอร์เซ็นต์เล็กน้อยและถือเป็นการลงทุนที่ปลอดภัยที่สุด สามารถซื้ออาคารพาณิชย์ที่มีผู้เช่าหลายรายที่คาดว่าจะจ่ายค่าเช่าปกติ

ในกรณีที่สองสมมติว่าค่าเช่าทั้งหมดที่ได้รับต่อปีเท่ากับ 90, 000 ดอลลาร์และนักลงทุนจำเป็นต้องจ่ายเงินจำนวน 20, 000 ดอลลาร์สำหรับค่าบำรุงรักษาและภาษีอสังหาริมทรัพย์ มันทำให้กำไรสุทธิจากการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่ $ 70, 000 สมมติว่าในปีแรกมูลค่าทรัพย์สินยังคงทรงตัวที่ราคาซื้อเดิมที่ 1 ล้านดอลลาร์

อัตราการโอนเป็นทุนจะคำนวณเป็น (รายได้จากการดำเนินงาน / มูลค่าทรัพย์สินสุทธิ) = $ 70, 000 / $ 1 ล้าน = 7%

ผลตอบแทน 7% นี้เกิดจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ค่าโดยสารดีกว่าผลตอบแทนมาตรฐาน 3 เปอร์เซ็นต์ที่มีอยู่จากพันธบัตรที่ไม่มีความเสี่ยง ส่วนที่เกินร้อยละ 4 หมายถึงผลตอบแทนของความเสี่ยงจากการลงทุนโดยการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์เมื่อเทียบกับการลงทุนในพันธบัตรซื้อคืนที่ปลอดภัยที่สุดซึ่งมีความเสี่ยงเป็นศูนย์

การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์มีความเสี่ยงและอาจมีหลายสถานการณ์ที่ผลตอบแทนตามที่แสดงโดยการวัดอัตราการโอนเป็นทุนอาจแตกต่างกันอย่างกว้างขวาง

ตัวอย่างเช่นผู้เช่าบางรายอาจย้ายออกและรายได้ค่าเช่าจากทรัพย์สินอาจลดลงเป็น $ 40, 000 การลดค่าใช้จ่าย $ 20, 000 สำหรับค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและภาษีทรัพย์สินต่าง ๆ และสมมติว่ามูลค่าทรัพย์สินอยู่ที่ 1 ล้านดอลลาร์อัตราการโอนเป็นทุนจะอยู่ที่ $ 20, 000 / $ 1 ล้าน = 2% ค่านี้น้อยกว่าผลตอบแทนที่ได้จากพันธบัตรปลอดความเสี่ยง

ในอีกสถานการณ์สมมติว่ารายได้ค่าเช่ายังคงอยู่ที่ 90, 000 ดอลลาร์เดิม แต่ค่าบำรุงรักษาและ / หรือภาษีทรัพย์สินเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ อัตราการโอนเป็นทุนจะเป็น ($ 40, 000 / $ 1 ล้าน) = 4%

ในอีกกรณีหนึ่งหากมูลค่าตลาดในปัจจุบันของอสังหาริมทรัพย์ลดลง $ 800, 000 ด้วยรายได้ค่าเช่าและค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่ยังคงเหมือนเดิมอัตราการใช้เงินทุนจะเพิ่มขึ้นเป็น $ 70, 000 / $ 800, 000 = 8.75%

โดยพื้นฐานแล้วรายได้ในระดับที่แตกต่างกันซึ่งเกิดขึ้นจากทรัพย์สินค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์และการประเมินมูลค่าตลาดในปัจจุบันของทรัพย์สินสามารถเปลี่ยนแปลงอัตราการโอนเป็นทุนได้อย่างมีนัยสำคัญ

ผลตอบแทนส่วนเกินที่มีอยู่ในทางทฤษฎีสำหรับนักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนในตราสารหนี้มากกว่านั้นสามารถนำมาประกอบกับความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องซึ่งนำไปสู่สถานการณ์ที่กล่าวถึงข้างต้น ปัจจัยเสี่ยง ได้แก่:

• อายุที่ตั้งและสถานะของอสังหาริมทรัพย์ประเภททรัพย์สิน - หลายฝ่าย, สำนักงาน, อุตสาหกรรม, การค้าปลีกหรือการพักผ่อนหย่อนใจการชำระหนี้ของผู้เช่าและใบเสร็จรับเงินปกติระยะเวลาและโครงสร้างของสัญญาเช่าผู้เช่าอัตราตลาดโดยรวมของทรัพย์สินและปัจจัยที่มีผลต่อการประเมินมูลค่า ภูมิภาครวมถึงปัจจัยที่มีผลกระทบต่อธุรกิจของผู้เช่า

การตีความอัตราการแปลงเป็นทุน

เนื่องจากอัตราสูงสุดขึ้นอยู่กับการประมาณการที่คาดการณ์ของรายได้ในอนาคตจึงมีความแปรปรวนสูง มันจะกลายเป็นสิ่งสำคัญที่จะเข้าใจสิ่งที่ถือเป็นอัตราสูงสุดที่ดีสำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน

อัตรานี้ยังระบุระยะเวลาที่ใช้ในการกู้คืนจำนวนเงินลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ตัวอย่างเช่นสถานที่ให้บริการที่มีอัตราสูงสุด 10% จะใช้เวลาประมาณ 10 ปีในการกู้คืนการลงทุน

อัตราสูงสุดที่แตกต่างกันระหว่างคุณสมบัติที่แตกต่างกันหรืออัตราสูงสุดที่แตกต่างกันในช่วงเวลาที่แตกต่างกันในสถานที่ให้บริการเดียวกันแสดงระดับความเสี่ยงที่แตกต่างกัน ดูที่สูตรระบุว่าค่าอัตราสูงสุดจะสูงขึ้นสำหรับคุณสมบัติที่สร้างรายได้จากการดำเนินงานสุทธิที่สูงขึ้นและมีการประเมินค่าที่ต่ำกว่าและในทางกลับกัน

สมมติว่ามีคุณสมบัติสองอย่างที่คล้ายคลึงกันในทุกแอตทริบิวต์ยกเว้นการแยกทางภูมิศาสตร์ หนึ่งอยู่ในพื้นที่ใจกลางเมืองในขณะที่อื่น ๆ ที่อยู่ในเขตชานเมืองของเมือง ทุกสิ่งเท่ากันสถานที่ให้บริการแรกจะสร้างค่าเช่าที่สูงขึ้นเมื่อเทียบกับที่สอง แต่จะถูกชดเชยบางส่วนโดยค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาที่สูงขึ้นและภาษีที่สูงขึ้น สถานที่ให้บริการใจกลางเมืองจะมีอัตราสูงสุดที่ค่อนข้างต่ำเมื่อเทียบกับที่สองเนื่องจากมูลค่าตลาดสูงอย่างมีนัยสำคัญ

มันบ่งชี้ว่ามูลค่าที่ต่ำกว่าของอัตรา cap สอดคล้องกับการประเมินที่ดีขึ้นและโอกาสในการได้รับผลตอบแทนที่ดีขึ้นพร้อมกับความเสี่ยงในระดับที่ต่ำกว่า ในทางกลับกันมูลค่าของอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นหมายถึงโอกาสในการได้รับผลตอบแทนจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ค่อนข้างต่ำและดังนั้นจึงมีความเสี่ยงในระดับที่สูงขึ้น

ในขณะที่ตัวอย่างสมมุติข้างต้นทำให้มันเป็นทางเลือกที่ง่ายสำหรับนักลงทุนที่จะไปกับสถานที่ให้บริการในใจกลางเมืองสถานการณ์ในโลกแห่งความจริงอาจไม่ตรงไปตรงมาว่า นักลงทุนประเมินอสังหาริมทรัพย์บนพื้นฐานของอัตราการสูงสุดที่ต้องเผชิญกับงานที่ท้าทายในการกำหนดอัตราสูงสุดที่เหมาะสมสำหรับความเสี่ยงในระดับที่กำหนด

อัตราการแปลงเป็นทุน

การเป็นตัวแทนโมเดลของ Gordon สำหรับอัตราสูงสุด

การเป็นตัวแทนของอัตราดอกเบี้ยสูงสุดนั้นมาจากรูปแบบการเติบโตของกอร์ดอนซึ่งเรียกอีกอย่างว่ารูปแบบส่วนลดเงินปันผล (DDM) มันเป็นวิธีการคำนวณมูลค่าที่แท้จริงของราคาหุ้นของ บริษัท ที่เป็นอิสระจากสภาพตลาดในปัจจุบันและมูลค่าหุ้นจะถูกคำนวณเป็นมูลค่าปัจจุบันของเงินปันผลในอนาคตของหุ้น ศาสตร์

มูลค่าหุ้น = กระแสเงินสดเงินปันผลประจำปีที่คาดหวัง / (อัตราผลตอบแทนที่ต้องการของนักลงทุน - อัตราการเติบโตเงินปันผลที่คาดหวัง)

การจัดเรียงสมการใหม่และการสรุปสูตรที่อยู่นอกเหนือการจ่ายเงินปันผล

(อัตราผลตอบแทนที่ต้องการ - อัตราการเติบโตที่คาดหวัง) = กระแสเงินสดที่คาดหวัง / มูลค่าสินทรัพย์

การแสดงด้านบนตรงกับสูตรพื้นฐานของอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ที่กล่าวถึงในส่วนก่อนหน้า มูลค่ากระแสเงินสดที่คาดว่าจะได้รับหมายถึงรายได้จากการดำเนินงานสุทธิและมูลค่าสินทรัพย์ที่ตรงกับราคาตลาดปัจจุบันของอสังหาริมทรัพย์ สิ่งนี้นำไปสู่อัตราการโอนเป็นทุนเท่ากับความแตกต่างระหว่างอัตราผลตอบแทนที่ต้องการและอัตราการเติบโตที่คาดหวัง นั่นคืออัตราสูงสุดคืออัตราผลตอบแทนที่ต้องการลบด้วยอัตราการเติบโต

สิ่งนี้สามารถใช้เพื่อประเมินการประเมินค่าของอสังหาริมทรัพย์สำหรับอัตราผลตอบแทนที่กำหนดโดยนักลงทุน ตัวอย่างเช่นสมมติว่ารายได้จากการดำเนินงานสุทธิของอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่ 50, 000 ดอลลาร์และคาดว่าจะเพิ่มขึ้น 2% ต่อปี หากอัตราผลตอบแทนที่คาดหวังของนักลงทุนคือ 10 เปอร์เซ็นต์ต่อปีดังนั้นอัตรากำไรสุทธิจะเป็น (10% - 2%) = 8% ใช้ในสูตรด้านบนการประเมินสินทรัพย์มาถึง ($ 50, 000 / 8%) = $ 625, 000