ตัวเลือกการเช่าคืออะไร?
ตัวเลือกการเช่าเป็นข้อตกลงที่ให้ผู้เช่ามีทางเลือกในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่เช่าในระหว่างหรือเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาการเช่า มันยังห้ามเจ้าของจากการเสนอขายให้กับคนอื่น เมื่อคำนั้นหมดอายุผู้เช่าจะต้องใช้ตัวเลือกหรือริบมัน ตัวเลือกการเช่าเป็นที่รู้จักกันว่าการเช่าพร้อมกับตัวเลือกในการซื้อ
ตัวเลือกการเช่าทำงานอย่างไร
ตัวเลือกการเช่าจะช่วยให้ผู้ซื้อที่มีศักยภาพมีความยืดหยุ่นมากกว่าสัญญาเช่าซื้อมาตรฐานซึ่งผู้เช่าต้องซื้อบ้านเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง ราคาบ้านจะตกลงกันล่วงหน้าโดยผู้ซื้อ (ผู้เช่า) และเจ้าของ โดยทั่วไปราคาจะอยู่ที่มูลค่าตลาดปัจจุบันของบ้านทำให้ผู้เช่าสามารถซื้อบ้านในอนาคตด้วยราคาของวันนี้ สำหรับตัวเลือกนั้นผู้เช่ามักจะเรียกเก็บค่าธรรมเนียมล่วงหน้าจากเจ้าของซึ่งอาจเป็น 1% ของราคาขายบ้าน ค่าธรรมเนียมจะลดลงหากผู้เช่าตัดสินใจซื้อบ้านในตอนท้ายของสัญญาเช่า
ตัวเลือกการเช่านั้นมีประโยชน์อย่างยิ่งสำหรับผู้ที่อาจสร้างเครดิตหรือไม่ได้รับการบันทึกเพียงพอสำหรับการชำระเงินดาวน์ อย่างไรก็ตามมีคุณสมบัติหลายประการของตัวเลือกการเช่าที่ต้องพิจารณา
จ่ายค่าเช่า
เจ้าของคิดค่าบริการเพิ่มเติมนอกเหนือจากค่าเช่ารายเดือนมาตรฐานสำหรับตัวเลือกในการซื้อในราคาของวันนี้เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง ค่าพรีเมี่ยมอาจเป็นเปอร์เซ็นต์ที่เพิ่มในค่าเช่าปัจจุบันเช่น 10% ของค่าเช่ารายเดือนมาตรฐานสำหรับบ้านขนาดนั้น จำนวนเงินพิเศษหรือพรีเมี่ยมซึ่งมักเรียกว่าสินเชื่อเช่ากลายเป็นส่วนหนึ่งของการลดลงของบ้านถ้าตัวเลือกที่มีการใช้สิทธิที่จะซื้อบ้านโดยผู้เช่า อย่างไรก็ตามผู้เช่าริบเงินพิเศษที่จ่ายสูงกว่าค่าเช่ามาตรฐานหากบ้านไม่ได้ซื้อเมื่อสิ้นสุดสัญญาเช่า
เจ้าของบางคนอาจใช้การจ่ายเงินสดแบบครั้งเดียวมักเรียกว่า "การพิจารณาที่มีค่า" ซึ่งคล้ายกับค่าจ้างพิเศษที่จ่ายให้กับตัวเลือกในตลาดการเงิน ไม่ใช่เงินมัดจำในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ซึ่งหมายความว่าจะไม่สามารถขอคืนได้ จำนวนเงินมีตั้งแต่โทเค็น $ 100 ถึง 5% ของราคาซื้อที่คาดหวัง
การเงินของธนาคารที่มีตัวเลือกเช่า
ข่าวดีสำหรับผู้เช่าคือโดยทั่วไปแล้วธนาคารจะอนุญาตให้ยอดรวมของเบี้ยประกันภัยสูงกว่าจำนวนเงินค่าเช่าที่ต้องจ่ายสำหรับการซื้อบ้าน อย่างไรก็ตามหากค่าเช่าที่เรียกเก็บเป็นอัตราในตลาดธนาคารอาจไม่อนุญาตให้ใช้เงินทุนใด ๆ กับราคาซื้อ มันเป็นสิ่งสำคัญที่ผู้ซื้อต้องตรวจสอบกับธนาคารหลายแห่งเพื่อกำหนดนโยบายของพวกเขาเกี่ยวกับการจัดหาเงินทุนจำนองสำหรับบ้านที่มีตัวเลือกการเช่า
ระยะเวลาของสัญญาเช่า
ระยะเวลาของตัวเลือกอาจเป็นระยะเวลาใด ๆ ที่เจ้าของทรัพย์สินและผู้เช่าตกลง แต่โดยทั่วไปแล้วจะใช้เวลาหนึ่งถึงสามปี สัญญาตัวเลือกการเช่ายังกำหนดราคาซื้อของทรัพย์สินในช่วงเริ่มต้นของการเช่าหรือวิธีการที่ราคาจะถูกกำหนดในตอนท้ายของตัวเลือก
ประเด็นที่สำคัญ
- ตัวเลือกการเช่าเป็นข้อตกลงที่ให้ผู้เช่ามีทางเลือกในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่เช่าในระหว่างหรือเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาการเช่าตัวเลือกการเช่ายังทำให้เจ้าของไม่สามารถเสนอขายทรัพย์สินให้กับผู้อื่นได้ สูงกว่าจำนวนค่าเช่ารายเดือนมาตรฐานซึ่งไปที่การชำระเงินลงสำหรับการซื้อบ้าน
เหตุผลที่ใช้ตัวเลือกการเช่า
มีสาเหตุหลายประการที่ผู้เช่าและเจ้าของอาจเข้าสู่ตัวเลือกการเช่า สิ่งสำคัญคือการพิจารณาว่าผลประโยชน์มีมากกว่าข้อเสียเปรียบใด ๆ ในการทำสัญญาหรือไม่
ทำไมผู้เช่าถึงต้องทำสัญญาเช่า
ผู้ซื้อที่มีศักยภาพอาจมีหลายเหตุผลที่จะใช้ตัวเลือกเช่าแทนที่จะซื้อทันทีเมื่อเริ่มต้น การพิจารณาที่สำคัญคือไม่มีเงินหรือเครดิตเพียงพอที่จะทำการซื้อ การให้เช่าสามารถช่วยให้ผู้ซื้อที่มีศักยภาพสามารถประหยัดเงินสำหรับการซื้อและในเวลาเดียวกันสร้างเครดิตของพวกเขาโดยการชำระเงินปกติในเวลา
ผู้เช่ามีโอกาสที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ในอนาคตในราคาของวันนี้ หากผู้เช่าไม่มีเงินเก็บในวันนี้เพื่อซื้อบ้าน แต่เป็นกังวลว่ามูลค่าของบ้านจะเพิ่มขึ้นในอีกไม่กี่ปีข้างหน้าตัวเลือกการเช่าเป็นทางเลือกที่ดี นอกจากนี้หากผู้เช่ารักบ้านเขตโรงเรียนหรือพื้นที่ใกล้เคียงตัวเลือกการเช่าจะนำบ้านออกจากตลาดซึ่งจะช่วยให้ผู้เช่าประหยัดได้มากพอที่จะซื้อเมื่อการเช่าสิ้นสุดลง
แม้ว่าผู้ซื้อที่มีศักยภาพมีวิธีการซื้ออสังหาริมทรัพย์เขาหรือเธออาจไม่ต้องการที่จะกระทำการทันที ตัวอย่างเช่นหากผู้ซื้อที่มีศักยภาพมาจากเมืองอื่นเขาหรือเธออาจต้องการที่จะอาศัยอยู่ในเมืองใหม่ก่อนที่จะตัดสินใจซื้อ หรือเขาหรือเธออาจยังมีทรัพย์สินเก่าของพวกเขาที่จะขายก่อนที่จะสามารถซื้อทรัพย์สินใหม่
ในที่สุดสถานที่ให้บริการอาจไม่ได้รับสิทธิ์สำหรับเงินให้สินเชื่อบางอย่างรวมถึงสินเชื่อเวอร์จิเนียเนื่องจากจำเป็นต้องซ่อมแซมหรืออัพเกรด โดยการให้เช่าก่อนผู้ซื้อที่มีศักยภาพสามารถทำการปรับปรุงเหล่านั้นเพื่อให้มีคุณสมบัติสำหรับเงินกู้ในภายหลัง
ทำไมเจ้าของถึงเข้าสู่ตัวเลือกการเช่าซื้อ
เจ้าของทรัพย์สินอาจเข้าทำสัญญาตัวเลือกการเช่าเพราะพวกเขามีปัญหาในการขายบ้านทันที ตัวเลือกสามารถทำให้อสังหาริมทรัพย์น่าสนใจยิ่งขึ้นสำหรับผู้ซื้อที่มีศักยภาพประเภทต่างๆ
นอกจากนี้หากเจ้าของบ้านกำลังคิดที่จะขายบ้านในอีกไม่กี่ปีข้างหน้าตัวเลือกการเช่าจะช่วยให้เจ้าของสามารถรวบรวมพรีเมี่ยมเหนือตลาดปัจจุบันสำหรับเช่า สถานการณ์ที่เลวร้ายที่สุดคือผู้เช่าไม่ซื้อบ้าน เจ้าของวางไว้ในตลาดเพื่อขายและเก็บเงินพิเศษที่จ่ายสูงกว่าค่าเช่ารายเดือนมาตรฐาน
อาจมีปัญหาด้านภาษีที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์ทันทีแทนที่จะขายในภายหลัง ตัวเลือกแม้ว่าจะไม่รับประกันการขายในภายหลังจะทำให้มีโอกาสมากขึ้นที่เจ้าของจะมีผู้ซื้อพร้อมที่จะไปที่ส่วนท้ายของตัวเลือก
ผู้เช่าริบเงินพิเศษที่จ่ายสูงกว่าค่าเช่ารายเดือนมาตรฐานหากตัวเลือกในการซื้อบ้านไม่ได้ใช้สิทธิเมื่อสิ้นสุดสัญญาเช่า
ข้อพิจารณาพิเศษด้วยตัวเลือกการเช่า
โดยทั่วไปแล้วผู้เช่าจะต้องทำประกันทรัพย์สินส่วนตัวของผู้เช่า ประกันของผู้เช่าจะช่วยป้องกันความสูญเสียในมูลค่าสิ่งของและของตกแต่งในบ้าน นอกจากนี้ยังเป็นสิ่งสำคัญที่จะต้องได้รับคำสั่งว่าเจ้าของยังมีประกันเจ้าของบ้านในกรณีที่มีบางอย่างเกิดขึ้นในระหว่างระยะเวลาการเช่าที่อาจส่งผลเสียต่อมูลค่าของทรัพย์สินเช่นไฟไหม้หรือน้ำเสียหาย
การประเมินความเสี่ยงควรรวมอยู่ในข้อตกลงสัญญาเช่าทางเลือก กล่าวอีกนัยหนึ่งเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงมูลค่าบ้านอาจลดลง การประเมินให้มูลค่าที่ปรับปรุงของทรัพย์สินก่อนที่จะซื้อและขายไปถึง
เป็นสิ่งสำคัญในการคำนวณจำนวนเงินที่แน่นอนที่จะต้องจ่ายให้กับเจ้าของเมื่อสิ้นสุดตัวเลือกการเช่า โปรดจำไว้ว่าเจ้าของกำลังนำบ้านออกจากตลาดและรอผลกำไรใด ๆ ในมูลค่าตลาดของบ้านด้วยการป้อนตัวเลือกการเช่า เจ้าของจะต้องการได้รับการชดเชยอย่างเพียงพอเนื่องจากไม่สามารถขายบ้านให้กับบุคคลอื่นที่พร้อมจะซื้อได้
สำหรับผู้ที่พิจารณาตัวเลือกการเช่าหรือตัวเลือกการเช่าที่จะซื้อพวกเขาควรมีทนายความที่มีความคุ้นเคยกับการทำธุรกรรมตัวเลือกการเช่าเพื่อตรวจสอบพิมพ์ปรับเพื่อให้แน่ใจว่าไม่มีความประหลาดใจใด ๆ เมื่อสิ้นสุดระยะเวลาการเช่า
