สารบัญ
- ข้อดีสำหรับผู้ขาย
- ผู้ซื้อชนะอย่างไร
- คำชี้แจง MLS 8.0
- ผลกระทบของคำแถลง MLS 8.0
- ยังคงมีรายชื่ออยู่นอกตลาด
- ติดต่อตัวแทนอสังหาริมทรัพย์
- ไปออนไลน์
- วิธีการเจ้าของบ้าน
- รู้ขั้นตอน
- บรรทัดล่าง
ด้วยสินค้าคงคลังอสังหาริมทรัพย์ยังคงเข้มงวดในหลายตลาดทั่วประเทศในฐานะผู้ซื้อบ้านที่มีศักยภาพต้องการที่จะอยู่ข้างหน้าของการแข่งขันของคุณ นี่คือที่รายชื่อนอกตลาดเข้ามาหรือที่เรียกว่ารายการเงียบหรือกระเป๋าบ้านเหล่านี้อาจจะขาย แต่ไม่ได้ระบุไว้ในบริการรายชื่อหลายรายการ (MLS) นั่นหมายถึงตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่ขายอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้จะต้องทำงานอย่างถูกกฎหมายเพื่อค้นหาผู้ซื้อด้วยตนเอง
รายชื่อบ้านที่อยู่นอกตลาดนั้นค่อนข้างหายากในอดีต แต่ได้รับแรงฉุดมากขึ้นในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมากับเจ้าของบ้านทำให้รายชื่อเหล่านี้เป็นส่วนหนึ่งของตลาดรองประเภทต่างๆโดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อมีความต้องการเพิ่มมากขึ้น
นโยบายสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติใหม่หรือที่เรียกว่า“ คำแถลง MLS 8.0” จำกัด รายชื่อนอกตลาดอย่างมาก
รายชื่อนอกตลาดอาจดูเหมือนว่าขายง่ายสำหรับผู้ขาย ท้ายที่สุดแล้วมีความต้องการมากกว่าสินค้าคงคลังซึ่งหมายถึงสงครามการเสนอราคาเป็นเรื่องธรรมดาในหลายพื้นที่ เหตุใดผู้ขายจึงต้องการทำรายการลับและคุณ - ผู้ซื้อหาพวกเขาได้อย่างไร
ประเด็นที่สำคัญ
- รายชื่อนอกตลาดคือคุณสมบัติที่มีไว้เพื่อขาย แต่ไม่ได้ระบุไว้ในบริการรายชื่อหลายแห่งผู้ขายบางรายต้องการให้มีการทำรายการนอกตลาดเพื่อทดสอบน่านน้ำรักษาความเป็นส่วนตัวบันทึกค่าคอมมิชชั่นหรือสร้างความรู้สึกพิเศษที่อาจส่งผลให้ ราคาขายที่สูงขึ้นสำหรับผู้ซื้อรายการนอกตลาดให้การเข้าถึงสินค้าคงคลังเพิ่มเติมโอกาสที่จะประหยัดหากค่าคอมมิชชันต่ำและโอกาสที่จะหลีกเลี่ยงการแข่งขันสำหรับอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ที่ต้องการการขายในตลาดที่มีตัวแทนเพียงคนเดียว บางครั้งมีห้องเลื้อยเล็กน้อยสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการเจรจาต่อรองราคาเพื่อเข้าถึงรายชื่อเหล่านี้ผู้ซื้อสามารถติดต่อตัวแทนหรือเจ้าของบ้านโดยตรงหรือลองออนไลน์
ข้อดีสำหรับผู้ขาย
ผู้ขายบ้านบางรายเลือกใช้รายชื่อนอกตลาดเพื่อทดสอบน่านน้ำในขณะที่คนอื่นต้องการกระบวนการขายที่เป็นส่วนตัวมากขึ้นหรือมีโอกาสเจรจาต่อรองค่าคอมมิชชั่นการขายที่ต่ำกว่าเนื่องจากมีตัวแทนเพียงรายเดียวที่เกี่ยวข้อง
เจ้าของบ้านบางคนคิดว่ารายชื่อพ็อกเก็ตสร้างเสน่ห์ที่จะได้รับพวกเขาในราคาที่สูงขึ้นหลังจากทั้งหมดถ้าบ้านอยู่ในรายการและจบลงนั่งในตลาดมานานกว่า 30 วันมีโอกาสที่ดีผู้ซื้อที่มีศักยภาพจะพยายามเสนอ lowball. หากไม่มีสัญลักษณ์ "วันในตลาด" ปิดตัวลงมีโอกาสไม่มากนักที่ผู้ขายจะถูกตัดราคา
ผู้ซื้อชนะอย่างไร
สำหรับคุณในฐานะผู้ซื้อประโยชน์ของรายชื่อนอกตลาดคือสองเท่า สำหรับผู้เริ่มต้นจะช่วยให้คุณเข้าถึงคลังโฆษณาที่ผู้ซื้อบ้านเพื่อนไม่เห็น หากคุณกำลังซื้อในตลาดที่ร้อนแรงโดยเฉพาะรายชื่อกระเป๋าอาจเป็นวิธีเดียวที่จะซื้อบ้าน ในสภาวะตลาดปกติคุณอาจได้รับข้อตกลงบางส่วนเนื่องจากค่าคอมมิชชั่นที่ผู้ขายต้องจ่ายต่ำกว่า
ผู้ซื้อบ้านไม่ได้กำลังมองหาที่อยู่อาศัยหลัก คุณอาจกำลังมองหาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนหรือที่อยู่อาศัยเพื่อซื้อและพลิกหากำไร รายชื่อนอกตลาดในย่านที่ดีสามารถเป็นวิธีที่ยอดเยี่ยมในการบรรลุเป้าหมายนั้น
ข้อความ MLS 8.0 นโยบายความร่วมมือที่ชัดเจน
สิ่งกีดขวางบนถนนที่สำคัญสำหรับรายชื่อนอกตลาดมาพร้อมกับข้อความล่าสุดโดย National Association of Realtors ของ“ MLS Statement 8.0 นโยบายความร่วมมือที่ชัดเจน” นโยบายนี้มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2020 โดยมีการบังคับใช้ในท้องถิ่นภายในวันที่ 1 พฤษภาคม 2020 นายหน้าอสังหาริมทรัพย์รายใดที่เข้าร่วมในบริการรับจดทะเบียนหลายแห่งเพื่อส่งรายชื่อของตนไปยัง MLS ภายในหนึ่งวันทำการทำการตลาดอสังหาริมทรัพย์แก่สาธารณชน
ผลกระทบในทางปฏิบัติของคำแถลง MLS 8.0
เป็นที่น่าสังเกตว่า MLS Statement 8.0 นั้นไม่ใช่กฎหมายในความหมายดั้งเดิม อ้างอิงจาก Realtor Doug Wagner แห่ง RE / Max Victory“ สมาคมแห่งชาติของนายหน้าเป็นสมาคมที่กำกับดูแลไม่ใช่นิติบุคคล แต่สมาชิก MLS ทุกรายโบรกเกอร์และตัวแทนของสมาคมต้องปฏิบัติตามนโยบายใหม่”
แว็กเนอร์ตั้งข้อสังเกตว่าตัวแทนที่ได้รับอนุญาตซึ่งไม่ใช่นายหน้า (ไม่ใช่สมาชิกของ NAR) จะไม่ผูกพันตามนโยบาย อย่างไรก็ตามจากข้อเท็จจริงที่ว่า 89% ของผู้ซื้อบ้านล่าสุดใช้อสังหาริมทรัพย์หรือนายหน้าและเกือบ 7 ใน 10 ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาตคือ Realtors ผลกระทบที่เกิดขึ้นจริงคือคำแถลง 8.0 ใช้กับธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่
ยังคงมีรายชื่ออยู่นอกตลาด
โชคดีที่ข้อความ MLS 8.0 ไม่ได้หมายถึงจุดสิ้นสุดของรายการนอกตลาด นโยบายใหม่ของ NAR มีตัวเลือกในตัวที่อนุญาตให้ตัวแทนสมาชิกและโบรกเกอร์รักษารายชื่อทั้งแบบ จำกัด และปิดตลาด
ตัวอย่างเช่นภายใต้ MLS Statement 8.0 ผู้ขายอาจยกเลิกการแสดง MLS IDX หรืออินเทอร์เน็ต ตัวเลือกอื่นที่รู้จักกันในชื่อ“ สำนักงานพิเศษ” มีให้สำหรับผู้ขายที่ต้องการรักษาความเป็นส่วนตัว ในกรณีสำนักงานเฉพาะตัวแทนสามารถแบ่งปันรายชื่อกับตัวแทนอื่น ๆ ในสำนักงานหรือหนึ่งต่อหนึ่งกับผู้ซื้อ
ตัวเลือกนอกตลาดอื่น ๆ ที่มีอยู่ก่อนหน้านี้ผ่านโบรกเกอร์เช่น "เครือข่ายรายชื่อส่วนตัว" ไม่ได้รับอนุญาตจากแถลงการณ์ 8.0 อีกต่อไป อื่น ๆ รวมถึง“ เร็ว ๆ นี้” และ“ การแสดงที่ล่าช้า” จะอยู่ภายใต้การควบคุมของ MLS ในท้องถิ่น แต่จะรวมถึงข้อ จำกัด ใหม่ที่ป้องกันไม่ให้ตัวแทนแชร์กับผู้ซื้อ
อ้างอิงจาก Wagner เว็บไซต์ออนไลน์ Zillow ซึ่งดึงดูดรายชื่อจากข้อมูล MLS แต่ไม่ได้เป็นสมาชิกของ NAR นั้นไม่ได้ถูกกีดกันจากโปรแกรมนอกตลาดอย่างต่อเนื่องเช่น "Make Me Move" เร็ว ๆ นี้ "FSBO" และ "iBuyer."
ติดต่อตัวแทนอสังหาริมทรัพย์
การหาบ้านแบบดั้งเดิมที่ไม่เหมือนใครออกสู่ตลาดต้องทำการบ้านและเครือข่ายมากมาย เมื่อคุณระบุย่านที่คุณต้องการซื้อคุณจะต้องมีรายชื่อตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำและติดต่อพวกเขาเกี่ยวกับรายชื่อสำนักงานที่พวกเขาอาจมี
ไปออนไลน์
นอกเหนือจากการติดต่อตัวแทนอสังหาริมทรัพย์โดยตรงผู้ซื้อมีเครื่องมือออนไลน์ให้พวกเขาเพื่อค้นหารายชื่อที่ไม่ใช่ MLS เช่นขายโดยเจ้าของ (FSBO), คลาสสิฟายด์หนังสือพิมพ์หรือแม้กระทั่ง Craigslist ตามที่ระบุไว้ข้างต้นเว็บไซต์ออนไลน์ Zillow มีโปรแกรมการตลาดที่มีให้สำหรับผู้ขายและผู้ซื้อ
วิธีการเจ้าของบ้าน
หากมีพื้นที่หรือพื้นที่ใกล้เคียงที่คุณสนใจเป็นพิเศษตัวเลือกหนึ่งคือการเช็คอินกับเจ้าของบ้านโดยตรง คุณอาจพบผู้นำโดยการเคาะประตูหรือส่งจดหมาย ในขณะที่มันจะเสียเวลาและเงินของคุณ - และจะไม่รับประกันความสำเร็จ - มีโอกาสเล็กน้อยที่คนอย่างน้อยหนึ่งคนจะตอบสนอง
อย่าแยกแยะคุณสมบัติที่ถูกทอดทิ้งโดยเฉพาะอย่างยิ่งถ้าคุณรู้ว่าคุณสามารถซ่อมแซมได้ บางทีอาจมีเจ้าของบ้านที่จมอยู่กับค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษา - และคนที่ไม่เคยเชื่อว่าเขาสามารถขายได้ - ข้อเสนอที่ไม่พึงประสงค์จะถือว่าเป็นพระพร
เพื่อให้คุณไม่ต้องเสียเงินในธนาคารให้แน่ใจว่าคุณพิมพ์จดหมายที่มีราคาถูกและมีประสิทธิภาพ ท้ายที่สุดคุณต้องการดูเป็นมืออาชีพในแนวทางของคุณมากที่สุด และคุณไม่มีทางรู้จนกว่าคุณจะถามใช่ไหม
รู้ขั้นตอน
การค้นหารายชื่อนอกตลาดเป็นเพียงการต่อสู้เพียงครึ่งเดียว การเห็นดีลนั้นเป็นจุดจบของเกมซึ่งเป็นเหตุผลว่าทำไมผู้ซื้อในรายการนอกตลาดจำเป็นต้องรู้ถึงกระบวนการ เมื่อคุณได้รับการทำสัญญามันเป็นข้อตกลงมาตรฐาน แต่เนื่องจากตัวแทนมีแนวโน้มที่จะเป็นตัวแทนของคุณทั้งสองก็อาจได้รับมืดเล็กน้อย
รู้จักกันในชื่อการขายเอเจนซี่คู่ - ในขณะที่ถูกกฎหมาย - เป็นเรื่องยากสำหรับผู้ซื้อที่จะบอกว่าตัวแทนมีผลประโยชน์ที่ดีที่สุดของเขาหรือเธอ ยิ่งราคาขายสูงเท่าใดก็ยิ่งมีค่าคอมมิชชั่นสำหรับตัวแทนมากเท่านั้น หากคุณกำลังซื้อในตลาดที่มีสินค้าคงคลังเพียงเล็กน้อยมันอาจไม่สำคัญว่าคุณจะได้รับข้อตกลงที่ดีที่สุดตราบใดที่คุณได้รับบ้าน แต่มันจ่ายเพื่อให้ตระหนักถึงความขัดแย้งทางผลประโยชน์
บรรทัดล่าง
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงร้อนแรงในหลายพื้นที่ของประเทศที่มีความต้องการมากกว่าสินค้าคงคลัง ผู้ซื้อที่ผิดหวังที่ได้รับการเสนอราคานอกบ้านต้องการผลประโยชน์ใด ๆ ที่พวกเขาจะได้รับ แม้ว่า MLS Statement 8.0 จะ จำกัด การเข้าถึงรายการนอกตลาดอย่างรุนแรง แต่ก็ไม่ได้ห้ามพวกเขาทั้งหมด ทำการบ้านของคุณตระหนักว่ามีความเสี่ยงและรู้ว่าการหาบ้านต่อไปของคุณผ่านรายการนอกตลาดสามารถคุ้มค่ากับความพยายาม
