การขายบ้านของคุณเพื่อผลกำไรมหาศาลนั้นเกือบจะเป็นความฝันของเจ้าของบ้านทุกคนเป็นจริง ใครไม่ต้องการทำเงินสวย ๆ ออกจากบ้านของเขาหรือเธอ? อย่างไรก็ตามเพื่อผลกำไรจากการขายบ้านของคุณคุณอาจต้องการชะลอการทำกำไรของคุณเป็นเงินก้อน อ่านต่อเพื่อหาสาเหตุและเรียนรู้เกี่ยวกับตัวเลือกอื่น: การขายผ่อนชำระ
Big Payout = Big Tax Bill
ลองดูสถานการณ์ทั่วไป:
ตัวอย่าง: เมื่อกำไรจากทรัพย์สินเพิ่มขึ้นความรับผิดทางภาษี Hal Bookman มองไปที่ข้อเสนอของผู้ซื้อสำหรับบ้านเช่าของเขาและไม่อยากเชื่อเลยว่าเขาเห็นตัวเลขเท่าใด ทรัพย์สินของเขามีมูลค่าเพิ่มเป็นสองเท่าในเวลาเพียงห้าปีและเขาไม่ได้คิดว่าราคาถูกแม้ว่าเขาจะซื้อมาก็ตาม อย่างไรก็ตามเมื่อ Hal ยินดีบอกที่ปรึกษาด้านภาษีของเขาเกี่ยวกับการขายที่ปรึกษาก็ตื่นเต้นน้อยลง รับรายได้เป็นก้อนเดียวจะไม่อยู่ในความสนใจที่ดีที่สุดของ Hal จากมุมมองด้านภาษี หากฮัลประกาศรายได้ทั้งหมดจากการขายในปีเดียวกับที่เขาขายทรัพย์สินเขาจะไม่มีสิทธิ์ได้รับเครดิตภาษีทั้งหมดที่เขาจะได้รับตามปกติ การหักเงินแยกของเขาก็จะลดลงเป็นผลมาจากรายได้เพิ่มเติมจากการขาย ฮัลถามที่ปรึกษาด้านภาษีของเขาหากมีสิ่งใดที่เขาสามารถทำได้เพื่อลดรายได้ที่ต้องเสียภาษีสำหรับปี ที่ปรึกษารู้เพียงเครื่องมือที่ใช้: ข้อตกลงการผ่อนชำระ
วัตถุประสงค์ของการขายผ่อนชำระ
ตามรายละเอียดในเอกสาร เผยแพร่ 537 กรมสรรพากรอนุญาตให้ผู้เสียภาษีเลื่อนการรับผลกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์หรือการลงทุนอื่น ๆ ด้วยข้อตกลงการผ่อนชำระ ข้อตกลงนี้อนุญาตให้ผู้ขายประกาศสัดส่วนตามสัดส่วนของกำไรของพวกเขาเป็นเวลาหลายปีตราบใดที่เอกสารที่เหมาะสมเสร็จสมบูรณ์ในช่วงปีของการขาย
วิธีการขายผ่อนชำระทำงานอย่างไร
การประกาศผลกำไรจากการขายผ่อนชำระนั้นเป็นเรื่องง่ายในทางทฤษฎี การจัดเก็บภาษีการขายผ่อนชำระสะท้อนถึงค่างวดซึ่งส่วนแบ่งตามสัดส่วนของการชำระเงินแต่ละครั้งจะถือเป็นการคืนเงินต้น ข้อกำหนดเพียงอย่างเดียวคือทรัพย์สินที่ขายไม่สามารถเป็นหลักทรัพย์ที่มีการซื้อขายต่อสาธารณชนได้ทุกประเภทและผู้เสียภาษีไม่สามารถเป็นตัวแทนจำหน่ายทรัพย์สินที่ขายได้ไม่ว่าในกรณีใด ๆ
ลองมาดูตัวอย่างของวิธีนี้และดูว่า Hal สามารถวางโครงสร้างการขายผ่อนชำระของเขาได้อย่างไรถ้าเขาต้องการเลื่อนภาษีรายได้ของเขาไปสู่ปีต่อ ๆ ไป
ตัวอย่าง: การชะลอภาษีด้วยการขายผ่อนชำระ Hal จะได้รับ $ 400, 000 สำหรับบ้านเช่าของเขา เขาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคา 188, 000 เหรียญสหรัฐและจ่ายค่าใช้จ่ายในการขาย 12, 000 ดอลลาร์ซึ่งเพิ่มเข้ากับพื้นฐานของบ้านทำให้เป็น 200, 000 ดอลลาร์ ดังนั้นฮัลจึงมีรายได้ที่รายงานได้ 200, 000 ดอลลาร์ ($ 400, 000 - $ 200, 000) ที่ปรึกษาของ Hal แนะนำให้เขาแบ่งการขายของเขาออกเป็นแปดปีละ 50, 000 ดอลลาร์ต่องวดแทนที่จะประกาศ 400, 000 ดอลลาร์ในหนึ่งปี ตราบใดที่การผ่อนชำระได้รับอย่างสร้างสรรค์ในแต่ละปีวิธีนี้จะช่วยให้ Hal ยังคงมีสิทธิ์ได้รับเครดิตภาษีและการหักเงินที่การจ่ายเงินก้อนจะป้องกันไม่ให้เขาได้รับ
การรายงานยอดขายผ่อนชำระ
รายได้จากการขายผ่อนชำระสามารถแบ่งออกเป็นสามประเภท: กำไรเงินต้นและดอกเบี้ย แต่ละหมวดหมู่เหล่านี้ได้รับการปฏิบัติต่างกันในแบบฟอร์ม 1040
กำไรที่เพิ่มขึ้น
ในตัวอย่างข้างต้นฮัลจะต้องประกาศผลกำไรในแต่ละปีว่าจะเป็นระยะยาวหรือระยะสั้นขึ้นอยู่กับว่ากำไรนั้นเป็นระยะยาวหรือระยะสั้นในปีที่ขาย กำไรระยะยาวจะถูกเก็บภาษีในอัตราที่ต่ำกว่าในขณะที่กำไรระยะสั้นจะถูกเก็บภาษีเป็นรายได้ปกติ เนื่องจากฮัลได้บ้านเป็นเวลาห้าปีผลประโยชน์ในกรณีนี้จะเป็นระยะยาว หากได้รับในระยะสั้นฮาลจะยังคงถูกหักภาษีจากรายได้ผ่อนชำระในอัตราที่ต่ำกว่าที่เขาจะได้ถ้าเขาต้องประกาศกำไรก้อน นี่เป็นเพราะกำไรระยะสั้นถูกเก็บภาษีเป็นรายได้ปกติในอัตราภาษีส่วนเพิ่มของผู้เสียภาษี กำไรจากการขายผ่อนชำระมีการรายงานไว้ในแบบฟอร์ม IRS 6252 แล้วนำไปใช้กับกำหนดการ D ในแบบฟอร์ม 1040
น่าสนใจ
ผู้เสียภาษีที่มีรายได้จากการขายผ่อนชำระจะต้องเรียกเก็บดอกเบี้ยจากผู้ซื้อในอัตราที่ต่ำกว่าอัตราของรัฐบาลกลางที่ใช้บังคับหรือ 9% คิดเป็นครึ่งปีละสองครั้ง ผู้ซื้อจะจ่ายดอกเบี้ยในงวดที่ค้างชำระจนกว่ายอดเงินจะถูกส่งไป ดังนั้นหาก Hal เรียกเก็บอัตรา 9% จากการขายให้กับผู้ซื้อเขาจะได้รับและรายงานรายได้ดอกเบี้ยอีกประมาณ $ 4, 500 สำหรับงวด $ 50, 000 แต่ละงวดที่ยังไม่ได้ชำระ มีการรายงานดอกเบี้ยแยกต่างหากในตาราง B ซึ่งเป็นรายได้ดอกเบี้ยปกติ ( หมายเหตุ : หากไม่มีการรายงานความสนใจแยกต่างหากกรมสรรพากรจะพิจารณาส่วนหนึ่งของการขายที่ได้รับเป็นดอกเบี้ย)
หลัก
ส่วนหนึ่งของการขายแบบผ่อนชำระแต่ละครั้งนั้น IRS พิจารณาแล้วว่าเป็นเงินคืนปลอดภาษี จำนวนนี้สามารถกำหนดได้โดยการคำนวณอัตราส่วนการยกเว้น แบ่งจำนวนผลประโยชน์ที่เกิดขึ้นจริงตามราคาขายซึ่งในกรณีนี้คือ $ 200, 000 / $ 400, 000 โดยมีอัตราการยกเว้น 50% เพียงแค่คูณอัตราส่วนนี้ด้วยจำนวนงวด นี่คือจำนวนเงินที่จะถูกแยกออกจากการเก็บภาษีเนื่องจากเป็นเงินต้น ดังนั้นเงินคืน $ 25, 000 ($ 50, 000 x 50%) ของเงินต้นในแต่ละปี
การจำนองและราคาตามสัญญา
หากผู้ซื้อทรัพย์สินใช้การจำนองหรือตั๋วสัญญาใช้เงินอื่น ๆ กับการซื้อจะต้องลดต้นทุนพื้นฐานของทรัพย์สินตามจำนวนการจำนอง / ธนบัตร ตัวอย่างเช่นหากทรัพย์สินให้เช่าที่ Hal ขายราคา $ 400, 000 มีการจำนอง $ 100, 000 ดังนั้นราคาตามสัญญาจะลดลงเป็น $ 300, 000 ($ 400, 000 - $ 100, 000) ซึ่งหมายความว่าฮัลจะมีรายได้ทั้งหมด $ 100, 000 เท่านั้นที่จะรายงานในงวด
หากจำนวนของการจำนองเกินกว่าการปรับพื้นฐานรวมของทรัพย์สินแล้วจะต้องรายงานความแตกต่างเป็นการชำระเงินในปีแรกและราคาของสัญญาจะเพิ่มขึ้นตามจำนวนที่ ตัวอย่างเช่นหากทรัพย์สินของ Hal มีการจำนอง $ 250, 000 พื้นฐานของบ้านจะเท่ากับ $ 200, 000 ($ 188, 000 + $ 12, 000) ในกรณีนี้นอกเหนือจากการผ่อนชำระ Hal จะต้องรายงานการชำระเงินส่วนเกิน $ 50, 000 ในช่วงปีแรก ราคาของสัญญาก็จะเท่ากับ $ 250, 000 และปล่อยให้ $ 150, 000 เป็นกำไรที่ต้องเสียภาษี
บรรทัดล่าง
มีกฎและข้อบังคับมากมายเกี่ยวกับการขายผ่อนชำระและพวกเขาจะต้องปฏิบัติตามอย่างระมัดระวัง อย่างไรก็ตามผู้ที่เข้าใจกฎสามารถรักษาสิทธิ์ของพวกเขาสำหรับการหักเงินและเครดิตจำนวนมากที่จะต้องริบ สำหรับข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับหัวข้อย่อยเช่นการเปลี่ยนแปลงของราคาขายรูปแบบต่างๆที่การชำระเงินที่ได้รับสามารถทำได้และเมื่อดีกว่าที่จะสละข้อตกลงการผ่อนชำระและใช้การจ่ายเงินก้อนแทนไปที่เว็บไซต์ IRS หรือปรึกษาที่ปรึกษาด้านภาษีของคุณ
